物業管理行業深度報告:大行業小公司 地產后周期的黃金賽道,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

物業管理行業深度報告:大行業小公司 地產后周期的黃金賽道
2019-07-18

  大市場,小公司。中國物管行業誕生于上世紀八十年代,起步雖晚卻發展迅猛,截止2018年底,全國物管面積達204億平米,市場規模巨大,隨著2016-18年銷售高峰的逐漸竣工,未來1-2年物管行業將迎來一輪快速增長;長期來看,受益于城鎮化率、人均居住面積的提升,物管行業市場規模將維持增量發展。此外,行業集中度依然較低,龍頭物管公司有望借力資本力量、兄弟開發公司實現規模快速增長,但我們認為長期來看物管行業集中度將低于地產開發業,當下如何獲取更高的市場份額顯得更為關鍵。

  圍繞住宅業態,進行多業態拓展:目前百強物管公司在管面積中約七成為住宅,商辦、機構、產業園物業占比較小,但其物業費大多高于住宅,且更易提價,業主單一;隨著龍頭物管公司管理能力、規模的提升,非住宅業態必將成為競爭的焦點,部分擁有資源或先發優勢的公司將脫穎而出。

  常規增值服務平臺化,專業型服務尚待發展:常規性增值服務其行業門檻低、碎片化程度高,結合我國實際情況與國外經驗,我們認為趨勢應是物管公司利用自身客戶、規模優勢,搭建平臺引入優秀供應商為主;養老、幼托等服務雖與物管公司模式相契合,但商業模式仍待摸索,若有公司能形成突破則將容易形成行業壁壘。

  對于市場較為關注的幾個問題,如基礎服務毛利率的可持續性、物業費均價的意義、社保繳納,我們嘗試給出自己的答案。短期來看,由于增量項目的持續交付,基礎服務高毛利率足以維持,部分公司有進一步上探可能;中期來看,隨著在管面積基數不斷增加,基礎服務毛利率將逐漸承壓,但依然可以通過退出虧損項目等方式維持整體毛利率穩定;長期來看,基礎服務毛利率將略高于成熟市場酬金制項目利潤率,而增值服務將會成為主流,整體毛利率甚至能夠不降反升。

  對于物管公司,我們認為目前的節點下,規模的擴張至關重要,只有一定的規模才能給予公司市場知名度與增值服務發展空間。而當管理面積達標后,長期來看,需要綜合考慮公司的區域、業態布局,股東背景資源,管理運營能力,拓展能力,品牌價值等。

  首次覆蓋物業管理行業,給予“優于大市”評級。我們相信,目前已上市的物管公司作為行業龍頭公司,具備明顯優勢,將享受到更多行業發展紅利,兼顧中短期規模增長的確定性與長期發展潛力,推薦碧桂園服務、中海物業、綠城服務、新城悅、永升生活服務。

  風險提示:非業主增值服務受房地產市場影響,中長期存量物業提價仍然受阻。

(文章來源:東北證券

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