董德志:下半年東部地產投資或維持穩定 中、西部下行壓力較大,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

董德志:下半年東部地產投資或維持穩定 中、西部下行壓力較大
2019-07-18

  主要結論

  6月房地產開發投資累計同比增速繼續回落,但當月同比增速小幅回升。2019年1-4月房地產開發投資累計同比增速明顯抬升至接近12%的水平,5月開始回落,6月進一步回落至10.9%;從當月同比增速情況來看,2019年1-4月房地產開發投資當月同比增速逐月抬升,5月明顯下滑至9.2%,6月小幅反彈至10.0%,房地產開發投資增速暫時有所穩定。

  東部地區是6月房地產開發投資當月同比增速反彈的關鍵。分地區看,6月房地產開發投資同比增速反彈集中在東部和東北地區。6月東部、中部、西部、東北地區房地產開發投資當月同比增速較上月的變化分別為4.1%、-2.6%、-10.6%、22.8%。考慮到東部、中部、西部、東北地區的房地產開發投資金額占比大約分別為55%、20%、20%、5%,6月全國房地產開發投資同比增速小幅反彈的主要貢獻在東部地區。

  房地產開發投資資金來源中,銷售回款的貢獻越來越大。從歷年銷售回款金額占房地產開發投資資金比例情況來看,2016年開始,銷售回款占房地產開發投資資金的比例明顯抬升且越來越高,2019年1-6月銷售回款占房地產開發投資資金的比例約為48.6%,較2018年全年的47.7%繼續抬升接近一個百分點,銷售回款對房地產開發投資的貢獻越來越大。

  下半年東部地區房地產開發投資同比增速或較為穩定,中部和西部地區下行壓力較大。從2018年以來的銷售當月同比增速情況來看,東部地區銷售同比增速圍繞10%呈現箱體震蕩格局,與2018年以來的東部地區房地產開發投資增速走勢基本吻合,在政策沒有發生大的變動情況下,這種局面或能持續,下半年東部地區或仍能維持相對穩定的房地產開發投資同比增速水平。中部和西部地區2018年以來房地產銷售金額同比增速均呈現持續回落趨勢,而2019年以來中部和西部房地產開發投資同比增速卻明顯上行,6月才開始出現頹勢,這或預示下半年中部和西部地區的房地產開發投資同比增速面臨較大的下行壓力。

  考慮到東部地區地產投資金額占比較大,東部地區地產投資增速的穩定或能一定程度上減緩全國地產投資增速下行的壓力,全國地產投資增速出現斷崖式下行的概率不大。

  以下為正文:

  6月房地產開發投資當月同比增速小幅回升

  2018年房地產開發投資累計同比增速基本呈現逐漸回落的趨勢,2018年底回落至9.5%,2019年1-4月房地產開發投資累計同比增速明顯抬升至接近12%的水平,5月開始回落,6月進一步回落至10.9%。

  從當月同比增速情況來看,2019年1-4月房地產開發投資當月同比增速逐月抬升,5月明顯下滑至9.2%,6月小幅反彈至10.0%,房地產開發投資增速暫時有所穩定。

  東部地區是6月房地產開發投資當月同比增速反彈的關鍵

  分地區看,6月房地產開發投資同比增速反彈集中在東部和東北地區。6月東部、中部、西部、東北地區房地產開發投資當月同比增速較上月的變化分別為4.1%、-2.6%、-10.6%、22.8%。

  考慮到東部、中部、西部、東北地區的房地產開發投資金額占比大約分別為55%、20%、20%、5%,6月全國房地產開發投資同比增速小幅反彈的主要貢獻在東部地區。

  從2018年以來各地區房地產開發投資當月同比增速走勢來看,東部大體呈現箱體震蕩格局,但重心小幅下移;中部地區2018年全年呈現下行趨勢,2019年以來明顯上行,6月有所回落,目前處于較高水平;西部地區2018年以來至2019年3月一直呈現上行趨勢,6月開始大幅回落。

  房地產開發投資資金來源中,銷售回款占比越來越高

  房地產開發投資資金來源中,定金及預收款、個人按揭貸款這兩項合并后的占比可以反映房地產銷售回款對房地產開發投資資金的貢獻大小。

  從歷年銷售回款金額占房地產開發投資資金比例情況來看,2016年開始,銷售回款占房地產開發投資資金的比例明顯抬升且越來越高,2019年1-6月銷售回款占房地產開發投資資金的比例約為48.6%,較2018年全年的47.7%繼續抬升接近一個百分點,銷售回款對房地產開發投資的重要性越來越大。

  我們看到,6月房地產銷售面積與銷售金額當月同比增速均有所反彈,與6月開發投資同比增速反彈同步。

  下半年東部地區房地產開發投資同比增速或較為穩定,中部和西部地區下行壓力較大

  從分地區房地產銷售金額當月同比增速情況來看,6月房地產銷售金額同比增速反彈集中在東部和中部地區。6月東部、中部、西部、東北地區房地產銷售金額當月同比增速較上月的變化分別為4.5%、11.4%、-5.9%、-2.9%。

  東部地區房地產開發投資增速與銷售金額同比增速同步反彈,西部地區同步回落,中部地區則銷售向好但投資回落,東北地區則銷售回落但投資反彈。

  從2018年以來的銷售當月同比增速情況來看,東部地區銷售同比增速圍繞10%呈現箱體震蕩格局,未出現明顯回落趨勢,與2018年以來的東部地區房地產開發投資增速走勢基本吻合,在政策沒有發生大的變動情況下,這種局面或仍能持續,下半年東部地區或仍能維持相對穩定的房地產開發投資同比增速水平。

  另外兩個房地產開發投資金額占比較大的是中部和西部地區,2018年以來中部和西部地區房地產銷售金額同比均呈現持續回落趨勢,而2019年以來中部和西部房地產開發投資同比增速卻明顯上行,6月才開始出現頹勢,這或預示下半年中部和西部地區的房地產開發投資同比增速面臨較大的下行壓力。

  總結

  6月房地產開發投資累計同比增速繼續回落,但當月同比增速小幅回升。2019年1-4月房地產開發投資累計同比增速明顯抬升至接近12%的水平,5月開始回落,6月進一步回落至10.9%;從當月同比增速情況來看,2019年1-4月房地產開發投資當月同比增速逐月抬升,5月明顯下滑至9.2%,6月小幅反彈至10.0%,房地產開發投資增速暫時有所穩定。

  東部地區是6月房地產開發投資當月同比增速反彈的關鍵。分地區看,6月房地產開發投資同比增速反彈集中在東部和東北地區。6月東部、中部、西部、東北地區房地產開發投資當月同比增速較上月的變化分別為4.1%、-2.6%、-10.6%、22.8%。考慮到東部、中部、西部、東北地區的房地產開發投資金額占比大約分別為55%、20%、20%、5%,6月全國房地產開發投資同比增速小幅反彈的主要貢獻在東部地區。

  房地產開發投資資金來源中,銷售回款的貢獻越來越大。從歷年銷售回款金額占房地產開發投資資金比例情況來看,2016年開始,銷售回款占房地產開發投資資金的比例明顯抬升且越來越高,2019年1-6月銷售回款占房地產開發投資資金的比例約為48.6%,較2018年全年的47.7%繼續抬升接近一個百分點,銷售回款對房地產開發投資的貢獻越來越大。

  下半年東部地區房地產開發投資同比增速或較為穩定,中部和西部地區下行壓力較大。從2018年以來的銷售當月同比增速情況來看,東部地區銷售同比增速圍繞10%呈現箱體震蕩格局,與2018年以來的東部地區房地產開發投資增速走勢基本吻合,在政策沒有發生大的變動情況下,這種局面或能持續,下半年東部地區或仍能維持相對穩定的房地產開發投資同比增速水平。中部和西部地區2018年以來房地產銷售金額同比增速均呈現持續回落趨勢,而2019年以來中部和西部房地產開發投資同比增速卻明顯上行,6月才開始出現頹勢,這或預示下半年中部和西部地區的房地產開發投資同比增速面臨較大的下行壓力。

  考慮到東部地區地產投資金額占比較大,東部地區地產投資增速的穩定或能一定程度上減緩全國地產投資增速下行的壓力,全國地產投資增速出現斷崖式下行的概率不大。

(文章來源:國信證券

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