信托違約潮背后:15萬億房企債三年內待兌付,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

信托違約潮背后:15萬億房企債三年內待兌付
2019-06-23

  房企融資閥門收緊的信號再次襲來。近年來,監管對房地產融資態度始終不曾放松。

  此前,多家金融機構由于違規為房地產企業融資被開罰單,銀保監會下發關于整治房地產領域違規融資的文件,媒體報道稱相關部門將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

  《中國經營報》記者注意到,強監管擰緊房企融資閥門后,5月份,40家典型上市房企完成融資總額同比下降52.07%,創2019年以來歷史新低位。房地產類集合信托成立規模為470.95億元,環比下降17.73%。同時,由于國內融資環境緊張,部分有資金需求的房企把目光投向境外發債。

  值得注意的是,2019年到2021年,房企將有15.4萬億元債務兌付。在融資收緊及大規模債務兌付的背景下,房地產信托項目違約進一步增多。

  信托通道再收緊

  作為境內主要融資渠道,公司債也被收緊了。

  5月31日,媒體報道稱,由于部分房企拿地激進,在住建部的指導下,央行和證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。不過,多家房企否認并稱“沒有接到書面通知”。

  融資寒冬并非驟然而至。自2016 年10月份以來,相關機構從銀行理財資金、信托、公司債以及私募基金四個方面對房地產行業開發資金來源監管趨嚴。2018年房地產開發資金來源于銀行貸款的資金為1.9萬億元,較上年同期下降 7.1%;來源于非銀行金融機構貸款金額為 4979 億元,同比增長 4.7%,增速同比下滑 37.1個百分點。

  自2019年以來,ABS融資收緊的跡象早就有所顯現。今年1月,半個月內6只房地產ABS被中止審查,涉及金額達到240億元。4月,證監會發布ABS監管問答,提到“物業服務費、缺乏實質抵押品的商業物業租金”,不得作為資產證券化產品的基礎資產現金流來源。

  監管層對于資金違規流向房地產領域的態度頗為嚴厲。

  6月13日,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇演講時提到,“最嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

  記者注意到,近兩年來,監管部門對于房地產行業融資十分謹慎。2019年以來,監管部門在公開場合至少5次提及房地產金融風險。2月25日,銀保監會副主席王兆星表示,“未來監管部門將緊盯房地產金融風險等多個重要風險領域。”2月底,央行金融市場工作會議強調,加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。3月5日,郭樹清表示,“下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。”3月9日,王兆星再次明確表示,房地產金融仍是防范風險的重點領域。

  5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”),要求商業銀行、信托、基金等各類金融機構按照相關要點開展整治,突出處罰和問責,其中多處涉及房地產領域融資亂象整治。

  針對商業銀行,監管提到“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”。有業內人士認為,這實際上是對非標渠道的融資進行管控,尤其是通過理財產品、信托工具等變相為房企融資。

  此外,23號文還向信托公司明確提出將重點治理通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

  當前金融嚴監管之下,多家金融機構因房地產融資問題被開罰單。根據銀保監會公開信息,4月1日~5月20日僅50天的時間內,各地銀保監局共開出223張罰單,其中涉及違規“輸血”房地產的罰單有32張,罰沒金額合計1068.7968萬元。與此同時,2019年至今,銀保監系統已向8家信托公司開出14張罰單,罰沒金額達1214.36萬元,接近去年全年信托公司1460萬元的罰沒金額。

  房產信托潮落

  5月份,房企融資收緊態勢體現在各項融資數據上。

  天風證券研究顯示,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,較4月份融資總額下降52.07%,創2019年以來歷史新低位。

  房地產信托融資規模、收益率亦雙雙下滑。用益信托統計數據顯示,今年5月成立的集合信托產品平均收益率為8.20%,較4月份有所下滑;整個5月,房地產類集合信托成立規模為470.95億元,環比下降17.73%。

  記者注意到,當前房地產信托延續了5月的“降溫”趨勢。此外,根據普益標準的信托理財市場周報數據, 6月1日~6月14日期間,房地產領域信托產品共發行127只,成立了37只。而5月份,房地產領域信托產品共計發行496只,成立了403只。

  相比之下,今年前四個月房地產信托“輸血”房企近3000億元。相關研究數據顯示,前四月共成立1940只房地產信托產品,募集資金約2850.94億元,較2018年同期增長5.51%,占整個集合信托規模比例為37.34%。

  根據中國信托業協會5月30日公布的一季度業務數據,截至2019年一季度末,投向房地產的信托資金余額2.81萬億元,占比14.75%,較2018年四季度末上升0.56個百分點。

  中國信托業協會特約研究員周萍分析認為,“今年一季度以來,全國首套房平均貸款利率回落,商品房銷售有所回暖,房企新開工意愿增強,預計短期內房企的信托融資需求或難以降低。”

  “23號文可以說切斷了信托的前端融資模式。”一位南方地區信托公司研究發展部負責人對記者表示,目前只有股權投資模式在前端融資階段是合規的。

  本報記者發現,當前市場上已出現部分房地產供應鏈融資業務,比如購房尾款融資、應收賬款融資等。用益金融信托研究院研究員喻智此前曾對記者表示,“房地產供應鏈融資業務、房抵貸業務、房地產融資租賃、房地產投資信托(REITs)等新型業務模式都是值得信托公司嘗試的新方向。”

  值得一提的是,由于國內融資環境緊張,部分有資金需求的房企把目光投向海外。

  據了解,香港已成為房企們發行房地產信托基金(REITs)的集中地。6月13日,外媒披露招商蛇口計劃今年底至明年初以REITs形式赴港掛牌,集資不少于5億美元,不過這一消息暫未獲得確認。據記者了解,截至目前,香港共有10只REITs,包括領展房產基金、越秀房產信托基金、置富產業信托、開元產業信托等。

  “救命錢”失靈

  這邊“找錢”愈難,那邊“還錢”在即。

  本報記者梳理公開報道及上市公司公告了解到,今年以來,被曝出現違約或展期的信托包括:重慶典雅地產公司項目所涉及的中誠信托、廣東老牌房企頤和地產的中江信托“中江金龍86號”以及陸家嘴信托、中建投信托起訴中國地產(1838.HK)40億元違約……

  “一個稍微大點兒的房企,可能會牽涉到十幾家信托公司。”

  事實上,過去幾年,房地產信托和地方城投平臺是信托的主要融資房。信托資金一度被視作在銀行、債券等主流渠道被封堵后的“救命錢”,上市房企越來越依賴信托、基金乃至金交所等非銀渠道融資。

  以泰禾集團為例,在2016年到2017年6月之間,來自非銀機構的融資規模由35.7%猛升至56.1%,截至2018年6月末,其信托借款約為613億元,占比42%。

  由于目前地產行業不景氣、房產回款難、棚改貨幣化安置收緊等因素,房地產信托面臨著違約風險,尤其是前期業務激進、擴張較快的信托公司。根據喻智此前研究,2018年房地產類信托的風險事件發生的情況相對較少,共有7只產品,涉及金額分別是23.8億元和33.3億元。

  中國裁判文書網顯示,五礦信托、中原信托、吉林信托、中建投信托、大業信托、長城新盛信托等十多家信托公司由于金融借款糾紛等原因起訴多家房企或凍結其資產。

  這些房企大多都是債務高杠桿。資訊數據顯示,滬深兩市上市房企在2016年、2017年、2018年的資產負債率分別為76.85%、78.47%、79.73%。以2018年年報為例,*ST華業、魯商置業中南建設3家的資產負債率分別為98.39%、94.09%、91.69%,位居前三名。

  根據恒大研究院的報告,2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期,2018年有2.9萬億元債務兌付,2019年有6.1萬億元,2020年有5.9萬億元,2021年有3.4萬億元。

  截至2019年一季度末,信托行業風險項目1006個,規模為2830.59億元,信托資產風險率為1.26%,較2018年四季度末上升0.28個百分點。

  周萍認為,“這主要源于去年金融‘去杠桿、強監管’政策下,銀行表外資金加速回表,同時平臺公司舉債受到限制,企業現金流相對緊張,少數信托公司展業比較激進,信用下沉較大,導致逾期甚至違約事件增多。”

(文章來源:中國經營報)

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