時代觀察:對外擔保超凈資產280% 大悅城控股財務風險加劇,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

時代觀察:對外擔保超凈資產280% 大悅城控股財務風險加劇
2019-06-22

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  房地產開發是資金密集型行業,隨著國家對房地產行業采取的融資政策收緊,資金越來越成為限制房地產項目開發的瓶頸。6月21日,大悅城控股(000031.SZ)發布公告稱,公司為全資子公司沈陽和坤房地產開發有限公司(簡稱“沈陽和坤”)向浦發銀行申請8億元的貸款提供擔保。

  大悅城控股表示,本次擔保是為了滿足沈陽中糧錦云項目一期開發建設的資金需要,項目的財務風險可控,不存在損害公司及股東利益的情況。時代商學院認為,隨著近期房地產整體銷售增速下滑,建設項目開發的融資需求增加導致大悅城控股頻頻為各子公司提供融資擔保,而高額的擔保余額進一步加劇大悅城的財務風險。

  對外擔保余額超上年末凈資產280%

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  圖1:2019年1—5月全國商品房銷售面積及銷售額增速情況

  來源:國家統計局,時代商學院整理

  據公告顯示,沈陽和坤成立于2018年8月,大悅城控股持有該公司100%股權。據其財務數據,截至2019年3月31日,該公司總資產為10.90億元,總負債為10.99億元,凈資產為-0.90億元;營業收入為5.06萬元,凈利潤為-52.94萬元,該公司當前處于虧損狀態。其所在的沈陽中糧錦云項目目前處于初期投入建設階段,于2019年2月首次開盤。但該項目雖已開盤數月,由于銷售回款不充足,仍需向銀行融資8億元來填補開發資金缺口,如果后續項目銷售回款不順利的情況下,債務的償還風險仍然較大。

  如圖1所示,2019年1—5月商品房的銷售增速放緩,相應的銷售回款速度也較為疲軟,部分項目可能面臨滯銷,由于房地產開發周期短,前期銷售回款不能及時收回會對后續項目支付工程款等產生不利影響。再加上房地產調控政策不放松以及融資環境收緊,房地產項目的開發很容易面臨資金緊張的局面。此前,大悅城控股就曾為南京溧水三金祥云項目與御嶺灣項目共計提3億元的存貨跌價準備。

  截至目前,大悅城控股已為子公司提供擔保余額為224.59億元,占公司截至2018年12月31日經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重為285.71%。根據中國證券會在《關于規范上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》中規定,為有效控制上市公司對外擔保風險,上市公司對外擔保總額不得超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產的50%。時代商學院認為,大悅城控股對子公司擔保總額已經超過2018年期末凈資產的280%,大額對外擔保會影響上市公司財務狀況和持續經營能力,降低其融資能力,當前大悅城控股的財務風險較大。

  凈負債率遠超同業平均水平兩倍之多

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  圖2:2015—2018年大悅城控股的資產負債率情況

  來源:企業年報,時代商學院整理

  據2018年年報顯示,大悅城控股總資產為911.72億元,較上年末增長20.36%,公司所有者權益137.60億元,較上年末增長17.16%;經營活動產生的現金流量凈額三年來首次為負數,為-18.64億元,同比減少208.50%。

  從負債情況來看,如圖2所示,從2015年開始,大悅城的資產負債率就連年攀升,2018年大悅城的資產負債率最高,達到84.91%。據樂居財經發布的《2018中國上市房企資產負債率排行榜TOP100》顯示,2018年上市房企的資產負債率均值為78.90%,而大悅城控股超過行業平均水平6.01%。

  當然,資產負債率通常被用來反映上市公司的風險水平,而房地產行業比較特殊,相當大的一部分負債為預收款,而這一部分為預收房款,并不是真正的有息債務。因此我們引入“凈負債率”這一指標來進一步分析大悅城的真實負債與償還風險,其中,凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/凈資產。

  計算得知,2017年的凈負債率為107.18%,而2018年為218.84%,同比增長104.18%,也就是說翻了一倍之多。而根據CRIC發布的房企各梯隊平均凈負債率情況,如表1所示,2018年大悅城控股的凈負債率水平已經遠遠超過同業平均水平89.11%的兩倍之多。

  我們可以看到,大悅城控股對外擔保余額超上年末凈資產280%,同時企業自身負債壓力也嚴重超過同業均等水平兩倍,已經是游走在金融資本的邊緣,高懸的財務危機不解除,企業的前途命運必將岌岌可危。

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  表1:房企各梯隊平均凈負債率變化情況

  來源:CRIC,時代商學院整理

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