誰說航母啟動慢?三千億房企中海發展(00688)飆車給你看,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

誰說航母啟動慢?三千億房企中海發展(00688)飆車給你看
2019-05-09

  地產下半場開局,就見大象在起舞。

  時值2019年,走過2018凌冽寒風的一線大房企——中國海外發展(00688),在資本市場煥發了強勁勢頭。智通財經APP了解到,2018年中國海外發展股價跟隨行業一起調整,9月底走勢開始明顯強于香港內地房地產指數,并于2019年3月份上行并穩定運行在30港元附近,4月12日,中海發展打出了31.3港元的歷史新高,是為數不多近期創出歷史新高的一線大房企。

  新出爐的銷售數據顯示,中海4月合約物業銷售金額約為301.9億港元,同比大幅增長49.8%,對應售樓面面積為137.5萬平方米。前四月,中海銷售額同比增長27.6%至1097.3億港元,大幅超越1-4月百強房企14%的同比增長增速,與此同時,TOP10一線房企的同比增速僅有8%。

  要知道的是,中海放在前兩年,銷售增速是龍頭房企里出了名的慢。

  大象萎靡的那幾年,是真睡著了

  中國海外發展是中國海外集團于1988年分拆出來的子公司,定位是集團旗下的房地產平臺,又稱中海地產,中國海外發展1992年成功在香港聯交所上市。

  公司起步于香港房地產業,扛過了97年亞洲金融危機,于98年介入內地房地產建設,并在四年后實現了向全國性地產商的轉型,確立了深耕一、二線城市的戰略方向,并一直保持著高于行業的利潤率和增長速度。

  不過在2013年之后公司采取并購為主的擴張策略,于15、16年成功整合了中建地產和中信資產包,但13-17年來五年年均銷售額增速僅為15.7%,大幅低于之前十年平均的39.4%,而同時期其他房企龍頭表現異常亮眼,有通過并購帶來彎道超車的融創,也有依靠三四線取得巨大成功的碧桂園、恒大,與到時這些競爭對手夸張銷售規模增速和快速擴張勢頭比較,中海表現有點不夠看了。

  2017年初,中海從龍湖集團迎回了顏建國,這位中海老臣掛上總裁帥職后,接下了公司此前一直堅持“2020年實現4000億港元銷售額和30%毛利率”的戰略目標,從那以后的中海,發生了大變樣。

  火力全開,追趕步伐確實快

  雖然中海幾年來通過并購也有不少土地儲備,但相比于其他龍頭企業而言,則顯得過于保守。公司2016年拿地/銷售不到20%,當年融創該數據已經接近70%,萬科、碧桂園達到50%左右,同為央企的保利也快40%了。

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  2017年,顏建國坐鎮的中海開始將土儲投資轉向公開土地市場,單看北京市場的競得7宗地塊,競標金額就高達268.75億元人民幣(單位下同),約占北京全年土地成交金額的10%,擴張迅猛。

  公司全年花費951.2億元購入76宗土地項目,拿地金額同比增長133.8%,拿地面積達1741.4萬平方米,權益面積達1463萬方,同比增長79.2%。加上控股子公司中海宏洋94億的拿地金額,中海2017年共拿地1045.18億,拿地/銷售回升至50%以上,追齊各大龍頭房企。

  而在行業調整較大的2018年,中海采取擇機拿地策略,但依舊保持擴張態勢。2018年,在政策調控和融資回款均不利的二季度,公司拿地金額只有92.7億,隨著流拍率不斷上升,土地出定價逐步回歸合理預期,公司也在三、四季度再度出手,93.99億摘上海紅旗村改造和70億香港啟德等明星項目,就是由中海接下的。

  公司全年拿地金額定格在913.53億元,面積達1764.1萬平方米,權益為1271.6萬方,較之去年持平,加上中國海外宏洋187.4億拿地金額,合計拿地金額為1101.0億元,拿地/銷售仍維持在40%以上的擴張區間。

  業績持續兌現,未來增長可期

  超額完成2018年目標,增速創五年新高。數據顯示,中海銷售增速在2016年降至11.68%后開始觸底反彈,2018年合約銷售額達到3012.4億港元,同比增長近30%,增速創出了近五年來的新高。與之形成鮮明對比的是,2018年國內TOP10房企銷售增速為24.8%。

  凈利潤方面,中海錄得449億港元,位列行業第一,剔除投資物業之稅后公允價值收益的核心凈利潤港幣370.9億元,公司毛利率達37.8%,凈利潤率達到26.2%,也是行業的第一。

  2019年業績繼續保持高增速。中海一季度實現收入同比增長2.0%至282億港幣,經營溢利同比增長5.3%至87億港幣,公司于2019年一季度實現合約銷售金額同比增長21%至800億港幣,相比今年全年3500億港幣的銷售目標的23%,超越了行業整體平均18%的完成率。4月份近50%的銷售增長,更是讓中海拉開其它龍頭房企增速一大截。

  土地儲備方面,公司一季度末總土儲約為6800萬平米,權益土儲達5600萬平米,平均土地成本為5222元/平米,占當前21516港元/平米的銷售均價比例約28%。按土儲面積、土儲價值劃分,一線城市、二線城市和三四線城市分別占比10%、74%、16%和22%、67%、11%,土儲仍以長遠價值更高的一二線城市為主。

  目前來看,雖然有部分投資者擔心中海2017年大量拿地可能侵蝕利潤率,但憑借優秀的資產負債水平,以及集中在高階城市土地儲備的中海,在一、二線城市市場逐步回暖,龍頭房企市占率提升邏輯依舊不變的當下,強勁勢頭仍大概率延續。

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