2018年上海新房市場供求“逆轉” 二手房價格同比下降2.7%,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

2018年上海新房市場供求“逆轉” 二手房價格同比下降2.7%
2019-01-16

  每經記者包晶晶每經編輯魏文藝

  1月16日,國家統計局發布數據顯示,2018年上海新建商品住宅價格上漲0.6%,二手住宅價格下降0.3%;4個一線城市新建商品住宅價格上漲1.3%,二手住宅價格下降0.3%。而各機構發布的數據也印證了一二線城市新房銷售遇阻、二手房低迷的現狀。

  值得注意的是,上海易居房地產研究院日前發布的《上海2018年度房地產市場報告》(以下簡稱《報告》)顯示,2018年上海新增供給面積836萬平方米,同比增長122.1%;而新建商品住宅成交面積約647萬平方米,同比僅增長1.2%。同時,二手住宅共成交16.4萬套,相比2017年的15.2萬套略有上升。

  易居研究院研究員姚方向《每日經濟新聞》記者表示:“上海樓市經歷了2017年商品住宅供應自2006年以來的最低水平,2018年呈現近3年以來首次供大于求的‘逆轉’,但供給放量并未推動成交量的上行。”新房供量同比大漲成交量同比僅增1.2%

  《報告》顯示,2018年上海新增供給面積836萬平方米,同比增長122.1%;而同年上海新建商品住宅成交面積約647萬平方米,同比僅增長1.2%。

  上海市歷年新建商品住宅供應與成交面積勢

  一個有意思的現象是,《每日經濟新聞》記者所在的十幾個上海置業微信里,近幾個月討論買房的人明顯少了。管理員還是每天發送“上海重磅推盤”或“稀缺二手房源”,但他往往要唱十幾天的“獨角戲”才會換來一兩條可能還是廣告鏈接的“回應”。臨近年底,大家的話題從學區房轉到了輔導孩子學習方面,偶爾有一兩句關于買房的討論,眾人的態度也是高度一致——繼續觀望。

  姚方向《每日經濟新聞》記者分析認為:“從短周期來看,當前市場類似于2011年走勢。若以2012年為參照,預計2019年新建商品住宅成交量將小幅增長。”

  土地市場方面,2018年上海共成交278幅土地,土地成交建筑面積2381萬平方米,同比增長26%。土地出讓總金額1927億元,同比增長19%。

  報告指出,在2016年上海土地成交建筑面積到達低點后,2017年開始步入上升通道,但2018年同比增速放緩。縱觀2018年年初累計數據,除3月和10月,其他各月份年初累計土地成交建筑面積同比增速持續回落。

  值得注意的是,2018年上海土地市場溢價率低,甚至接連出現流拍現象。在重租賃和嚴管控的背景下,加之房企資金壓力加劇,房拿地也更加理性謹慎。2018年12月份,上海共成交31幅地塊中,商品房住宅用地僅有4幅。

  新房價格繼續上升二手房價格同比降2.7%。

  《報告》顯示,2018年上海新房成交均價為53432元/平方米,同比上漲11.5%。2007年至2018年,上海房價整體呈現上升的走勢。

  上海新建商品住宅月度成交均價與同比漲幅勢

  受成交項目結構影響,2018年12月上海新建商品住宅成交均價為61836元/平方米,環比上漲5.0%,同比上漲24.8%。從2018年12月份成交金額來看,銷售排名前5位的商品住宅項目成交均價均超過10萬/平方米,較2018年11月份有所上漲。

  上海易居房地產研究院指出,從同比漲幅來看,自2011年至2018年,成交均價同比漲幅收窄,2018年同比較2017年同比下跌13.6個百分點。2011年和2012年上海新房價格接近于零的同比增速,是因為一系列限購限貸政策的有效遏制。預計后續上海新房成交價格整體將類似于2011年~2015年間的盤整態勢。

  國家統計局數據顯示,2018年上海二手住宅銷售價格環比下降0.3%,同比下降2.7%。

  中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析指出:“相比新建住宅限價,當下市場二手房市場的價格更代表市場真實價格,特別是一二線熱點城市,二手房成交量占比已經市場過半,北京、上海二手房市場成交占比已經超過市場總成交的80%。”

  《報告》顯示,2018年上海二手住宅累計成交約16.4萬套,同比增長7.8%。對比歷史數據來看,2018年二手房成交量仍在低位運行,市場屬于平穩波動。

  近年來上海市房價格指數勢

  《報告》認為,2015年和2016年上海二手房成交量為2009年以來歷史高點,本輪調控歷時兩年多,二手房月度價格指數持續高位盤整,自2018年以來進入下行通道。隨著成交量的萎縮,二手房價成交價格如期下跌,考慮到政策環境和信貸環境仍然沒有放松,預計上海二手房價格將繼續小幅下行趨勢,近幾年需求恐難以維持旺盛水平。

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