2018深圳土地出讓金不及上海三成 “墊底”一線城市,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

2018深圳土地出讓金不及上海三成 “墊底”一線城市
2019-01-16


  深圳土地拍賣市場的2018年成績單出爐。

  深圳中原地產研究中心數據顯示,2018年,深圳共計成功出讓土地61宗,面積14550萬平米,土地出讓金額449.2億元——相較于2017年,成交面積同比增加19.7%,土地出讓金額卻

  同比減少44.5%。

  449.2億元的深圳土地出讓金,對比北上廣尤其突出。

  根據四個一線城市財政公布的官方數據,并綜合中國指數研究院跟蹤監測數據,2018年北京市一般公共預算收入5785.9億元,土地出讓收入1682.9億元;上海一般公共預算收入7108.1億元,土地出讓收入1908.8億元;廣州一般公共預算收入1632億元,土地出讓收入1475.9億元;深圳一般公共預算收入9102億元,土地出讓收入449億元。

  中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對時代周報記者分析:“深圳本來就土地資源稀缺,沒有多少土地可以供應。而且在去年房地產市場形勢下,開發商資金緊張,拿地比較謹慎。所以在供需兩端雙向的影響下,去年的土地出讓金收入不高。”

  此外,克而瑞深圳區域總經理陳洪海告訴時代周報記者,從2017年開始,深圳的土地出讓更多以產業為主,且呈現出新的模式——主要面向總部企業,以底價進行出讓。

  面積增長但金額下降

  2015、2016年市場熱情高漲時,深圳常有高競價地塊出現。2016年6月,電建金茂聯合以刷新地面價記錄的5.6萬每平米,競得龍華A816-0060商住用地;同年,龍光以140億元的全國最高總價,競得A646-0059光明新區商住用地。

  也就在這一年的10月,深圳發布樓市調控“深八條”,在土地供應端提出“優化土地出讓模式,加強土地購置資金監管”,提出“招拍掛”出讓商品住房用地,土地溢價率超過一定比例的,由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積,或提高開發企業自持住房比例用于租賃經營。

  緊跟著,當年12月,深圳掛出三幅“雙限雙競”土地。此后,“雙限雙競”成為深圳土地出讓的主旋律,深圳土地高溢價率的情況逐漸減少。

  中原地產研究中心數據顯示,2016年至2018年,深圳土地出讓金額逐年走低,2016年深圳土地出讓金額為1019億,2017年下滑到810億,2018年更是不足上年的六成。

  在2018年深圳成功出讓的61宗土地中,仍以商業和工業為主,但也有10宗居住用地出讓。這些地塊多分布在龍崗、坪山、大鵬等關外地區,其中由深圳市人才安居集團拍得7宗,需要70年自持,未來用于發展租賃。

  與此同時,深圳中原研究中心數據顯示,2018年,深圳土地成交面積同比去年增加19.7%。深職院房地產研究所所長鄧志旺向時代周報分析指出,雖然這兩年,深圳的土地出讓受到一些限價的因素影響,但從實際來看,深圳的拿地價格并沒有大幅下降,去年出現的這種“面積增長但金額下降”的情況,可能更多緣于土地出讓的結構性調整和空間分配。

  “前幾年深圳出讓的土地都在核心區域如前海、后海,且多是住宅用地,但是去年出讓的用地,大部分都在比較偏遠的產業用地,所以價格偏低。”鄧志旺說。

  “向天空要地”

  土地資源緊張、招拍掛稀缺已經成為深圳土拍市場的基調。

  宋丁指出,在土地資源極其有限的現狀下,深圳未來的供地來源主要還是靠城市更新、臨深片區合作以及提高容積率等方式解決。

  2018年10月23日,深圳人才安居集團以18.8億元拿下東莞塘廈鎮四村社區2018WG026號地,成為“借地建房”第一例。深圳市政府政策研究室主任吳思康曾對時代周報記者表示:“該地塊緊鄰深圳,異地拿地有一定的便利性。未來為了解決深圳的住房問題,不排除會繼續探索這種異地拿地的模式。”宋丁也指出:“無論是東莞異地拿地,還是深汕合作區這種飛地模式,都是深圳為了解決土地資源緊張做出的嘗試。深汕合作區既是深圳精準幫扶模式的結果,同時也有利于深圳轉移產業用地,實質上擴大了深圳的產業可用土地。”

  除此之外,發展內生模式也成為深圳解決土地資源緊張做出的另一種積極嘗試。

  今年1月初,《深圳市城市規劃標準與準則》中,有關密度分區與容積率章節的修訂條款正式實施,相當于官宣在全市提高容積率——“向天空要地”。宋丁對時代周報記者分析指出:“這是沒有辦法的辦法。土地資源緊張,無論是對深圳的產業發展還是留住人才,都形成了極大挑戰。深圳只能積極嘗試以更多途徑解決這一問題,但預計未來會以內生模式為主,因為異地合作的方式有一定難度。”鄧志旺進一步指出,異地拿地并不容易,“東莞、惠州出讓的用地也不是特別多,而其中適合深圳拿來蓋人才安居房的土地更是少之又少。”

  此外,鄧志旺建議,除了異地拿地、提升容積率之外,更重要的是加大城市更新的力度。“能不能在鼓勵更多集體用地入市這方面想想辦法?這樣才能真正的、較大幅度地增加深圳的土地供給。”

  根據深圳市土地利用總體規劃,到2020年,深圳建設用地總規模需控制在1004平方公里以內,但截至2017年,全市現狀建設用地已達996平方公里,新增土地所剩無幾。與此同時,2012年以來,深圳通過城市更新供應用地連續6年累計超過200公頃,2017年達到261公頃,城市更新已經成為深圳土地供應的主要來源。數據顯示,截至2018年6月,深圳已列入計劃更新的項目共695項,預計可為城市建設騰挪用地面積約53.18平方公里。

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