在現有房地產調控政策下 未來三四線城市房價會怎么樣,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

在現有房地產調控政策下 未來三四線城市房價會怎么樣
2019-01-16

  在房地產調控政策下,全國城市的房價普遍出現回調。《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個,比6月減少61個,占樣本數的40.8%,房地產市場整體比較平穩。但是作為三四線這種縣級城市的房價,未來還將繼續承壓。

  庫存比例依然較高

  三四線城市房價在去庫存的背景下,庫存周期明顯縮短。華創證券數據顯示,三線城市房地產庫存去化月數從14年下半年的37個月下滑到17年底的14.7個月,下滑幅度達到了22.3個月。不過,相比一二線來說,三四線城市的庫存依然高于前者4-5個月,也就意味著在未來仍有較大的下行壓力。

  土地成交低迷,供給較大

  數據顯示,在2016年限購之前,三四線城市的土地成交就一直很低迷,等到開始限購限售后,成交反而迎來了高峰,每月累計同比增速均在30%以上,這側面反映出三四線的需求本身并沒有多少,基本都是調控以后一二線溢出的或棚改刺激出來的購房需求。

  此外,隨著碧桂園這種大型房企進軍三四線,大量拿地,一定程度上增加大量的潛在土地供應量,造成房價上漲壓力。

  人口流出

  由于一二線城市的馬太效應,大量的人口、資源都在向中心地區集中,縣市以及三四線城市的購房需求要么就是中心城市溢出的,要么就是返鄉置業的。

  而這些需求使得本來沒有動力上漲的三四線房價在短期內飆升,透支了很大的未來增長空間。筆者親身經歷的,前幾年1000出頭的樓盤,2年過去了現在到了近20000。但現在基本處于一個高位區間,上不上下不下,而這種價位也不可能靠溢出需求來支撐。

  房貸利率上行

  三四線的剛需不足,因此這些購房需求受利率的影響最敏感。數據顯示,2017-2018年貸款基準利率上浮合計從52.7%一度上升到68.7%,貸款加權利率從5.3%達到最高時的5.8%。而三四線城市絕大多數都屬于當地人,居民本身就持有房產,甚至還存在賣房去一線付首付的現象。

  棚改貨幣化比例減少

  一般棚改貨幣化比例高的都是熱點三四線城市,因為它們去庫存化進展比較好,而對于絕大多數普通的地級、縣級市來說,基本人人都有房住,如果維持高比例貨幣化安置,無法刺激購房需求。因此,實物化安置是未來三四線的主流,這同時也會加大房屋供給。

  總結一下。三四線城市的房價在未來上漲動能嚴重不足。首先是人口的持續流出,其次則是由中心城市馬太效應、棚改貨幣化等被動刺激出的購房需求,無法長期維持三四線的高房價。當然,那些靠近上海、深圳和北京等地周邊的地級和縣級市,房價的支撐仍在,至少溢出效應可以支撐需求面,但如果考慮到長期性的話,仍待看政策面的變數。

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