我國住房空置率較高 應適時推出空置稅盤活市場,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

我國住房空置率較高 應適時推出空置稅盤活市場
2018-12-28

  2017年,我國城鎮地區住房空置率為21.4%,二三線城市空置率高于一線城市。日前,由西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的《2017中國城鎮住房空置分析》報告顯示,自2011年以來,我國城鎮住房空置率呈上升趨勢,由2011年的18.4%上升為2017年的21.4%,城鎮空置住房數量增加到6500萬套。與國際相比,我國住房空置率仍處較高水平。

  西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示,適量的空置住房有助于住房市場,但應警惕城鎮住房高空置率帶來的風險,如由住房貸款引發的金融風險等。他建議,應研究制定空置稅和房產稅,從而盤活空置住房。不過,就目前我國現狀而言,實施房產稅的條件尚未成熟。

  空置住房與城鎮化率呈正相關

  近年來,我國家庭住房擁有率呈穩步上升趨勢。同時,我國家庭住房自有率(居住在自有住房的家庭占全體家庭的比例)也在逐漸上升,2017年為85.0%,位于全球前列。其中,城鎮家庭住房自有率為80.8%,農村家庭住房自有率為93.6%,城鎮家庭多套房住房擁有率為22.1%,相較于2013年和2015年均有所上升。

  伴隨著家庭住房自有率的上升,住房空置率備受市場關注,并被認為是判斷住房市場發展趨勢的關鍵因素。報告將空置住房定義為在調查時無人居住的住房,包括兩類:一是僅有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在裝修的房屋或期房)。報告顯示,2011、2013、2015年和2017年我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。空置房數量也從2011年的4200萬套上升到2017年的6500萬套。

  甘犁介紹,從調查情況來看,一線城市房屋空置率呈下降趨勢,這主要是因為新增住房與人口增長相當。而二三線城市空置率則較高。報告數據顯示,2017年,二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠超一線城市的16.8%。甘犁分析,二三線城市商品住宅銷售均大幅上漲,三線城市由于棚改加速,拆遷比例明顯高于二線城市,因此二線城市空置率增長速度超過三線城市。

  通過調查發現,家庭投資風險偏好、收入水平、有無家族企業、是否參加住房公積金、成員是否受雇于公共部門、家庭成員有無成年未婚男性等特征,都是影響家庭是否持有空置住房的可能因素。甘犁認為,從宏觀影響因素方面看,空置住房與城鎮化率呈正相關,城鎮化率每提高10個百分點,持有空置房家庭的比例就會增加0.69個百分點。另外,在土地出讓收入依存度高的地區,居民更有可能持有空置房。土地出讓收入依存度提高10個百分點,空置住房家庭比例將增加0.38個百分點。

  根據報告數據顯示,2017年全國家庭住房擁有率為92.8%,首都經貿大學金融學院院長尹志超由此推算,占比近10%的沒有房子的家庭數量約為2700萬,相比6500萬套空置住房,從房屋總量上看供過于求。

  國家發展改革委房地產研究中心主任劉琳表示,一直以來,房地產市場始終存在兩大分歧:住房不足和住房過剩。對此,劉琳認為,對于房屋空置問題,首先應分清“空置”、“空置率”和“自然空置率”的概念。“空置”通常被看作是在某一時點可以住人的房屋沒有使用情況,而空置率則能反應市場供求關系。當空置率高于自然空置率時表示供過于求,相反,空置率低于自然空置率時則供不應求。

  擁有多套住房的空置房家庭對市場造成的下行壓力更大

  那么,究竟住房空置率維持在多少才算安全呢?由于工作地點變化、子女教育等原因,城市間以及城市內部的人口流動長期存在,必然導致人口流出區域住房被空置,流入地區出現新增的住房需求,需要由該地區空置的住房滿足。甘犁認為,適量的空置住房有助于平穩租房市場,促進人口流動。因此,在他看來,參照勞動力市場自然失業率的概念,可以穩定租金收入比的空置率為自然空置率,由此估算,我國城鎮自然空置率應為9.8%,一線城市的自然空置率為11.3%,二線城市為9.1%,三線城市為8.8%。而從目前我國處于高位的住房空置率來看,應警惕由此引發的風險。

  首先,與國際相比,中國住房空置率仍處于較高水平,僅低于西班牙、意大利等少數國家,高于大多數國家。目前,我國住房實際空置率水平已遠高于自然空置率的標準,尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。

  其次,從住房貸款余額來看,2017年空置住房占用的貸款余額顯著上升,有空置住房的家庭未償抵押貸款占抵押貸款總額的47.1%,預計規模為10.3萬億元。空置住房占用了大量的住房貸款,不僅是對貸款資源的一種浪費,還蘊含金融風險。甘犁強調,近幾年,尤其是在低收入家庭,負債約是收入的10倍,其中,除了銀行貸款,還有部分來源于民間。“因此,應嚴格購房資金來源,因為在一些低收入家庭存在次貸風險。”

  此外,與非空置住房相比,由于不受搬遷及出租合約限制,家庭空置住房更便于交易。當市場出現波動時,若大量空置住房集中入市,必然對住房市場造成沖擊。報告比較不同家庭2013~2015年與2015~2017年間出售住房情況發現,擁有的住房越多,家庭出售住房的比例越高,而擁有城鎮空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是擁有三套及以上住房的有空置房的家庭,其售房的比例明顯高于其他家庭。數據顯示,2013~2015年住房價格下調期間,擁有三套及以上住房的空置住房家庭,其出售住房的比例是無空置住房家庭的近乎兩倍,其對市場造成的下行壓力更大。

  對條件成熟城市制定空置稅和房產稅,盤活空置住房

  甘犁表示,從國際經驗來看,房產稅被看作是減少住房空置率的一個有效手段。通過分析美國房地產市場2010~2017年的城市數據發現,房產稅負擔越重的地區空置率越低。報告指出,有效房產稅率上升1%,空置率顯著下降2.46%。按空置類型分,有效房產稅率上升1%,待租空置住房占比下降0.42%,待售空置住房占比下降0.16%,不投放至市場中的空置住房顯著下降1.67%。

  不過,他同時也強調,“相較于其他國家,我國家庭擁有多套房的成本很低,這可能是我國自有住房空置率較高的一個重要原因。目前在我國大范圍實施房產稅的條件仍不成熟。”

  由于房產稅是對持有的住房存量征稅,對空置住房直接征收空置稅是一種更直接的方式。“實施空置稅的目的并不在于收稅,而是提高房屋使用率。”甘犁強調,對基礎條件好且住房資源緊張的城市應收空置稅,這就要求不僅要掌握房屋信息,還應了解擁有房屋家庭的相關信息,這就對信息互聯互通等基礎設施條件提出了更高要求。

  據了解,今年6月,為打擊開發商捂盤惜售、推高房價的行為,香港推出一手房空置稅,征收對象是空置一年及以上的一手房。

  另外,報告還建議,應規范完善租房市場,完善房屋信息公開機制,構建房屋大數據信息系統均有助于盤活住房存量,促進空置住房資源的有效利用。

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