2018年全國房地產市場報告,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

2018年全國房地產市場報告
2018-12-28

  對于房地產領域進行深度研究,包括總結行業現狀,預測未來政策變化與市場走向等,能夠更好地啟示企業運作。12月27日,貝殼研究院年度峰會“貝殼思享會”在北京舉辦,會上重磅發布了《2018年全國房地產市場報告》。

  報告顯示,2018年中國房地產市場仍處在高位,但基本結束快速增長勢頭。全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平,下半年市場開始轉冷降溫。在經歷一年多的調控后,預計2019年中國房地產將迎來中溫放松政策,新房在供給放量中走向拐點和分化,二手房則有望結束下行態勢。

  第一部分:2018年的樓市答卷

  2018年延續去年的高壓狀態,部分城市繼續加碼。今年以來,22個城市加碼或開啟限購政策,17個城市實行限售政策。在政策修補中,調控壓力已經達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢,基本達到2015年以來高位。

  01.新房增勢終止

  2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平,同比基本持平。在住房全面商品化后的20年,商品住宅銷售達到巨量頂峰,2018年新房GMV達12萬億,同比增加10%,增速回落至20年以來低位。而四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑,銷售疲態盡顯。

  圖:全國新房年度銷售面積及同比(萬方)

  數據來源:國家統計局

  圖:2018年以來全國商品住宅銷售面積及當月同比

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  02.二手低溫運行

  2018年全國二手房成交量預計420萬套,交易面積3.95億平,同比持平。在2016年末至今的調控影響下,2018年二手房市場保持2017年以來的低溫狀態,成交量低于2015-2016年。從重點城市二手房市場年內表現來看,6月以來成交持續回落,11月成交保持在2017年以來低位上。

  圖:全國二手房成交量(萬套)

  數據來源:貝殼研究院整理測算

  圖:重點城市二手房成交月度走勢及環比

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  在調控持續影響下,重點城市二手房市場降溫,預期低迷。2018年客源成交周期同比全面延長,調價中漲價次數占比全線回落,買賣雙方市場預期同比走弱。

  第二部分:2019的樓市前景

  - 政策預測:中溫放松-

  在經歷一年多的調控后,房地產市場前期升溫的勢頭有所減緩,今年下半年不少重點城市進入下降區間,一些城市的市場陷入低迷,居民杠桿快速增加的勢頭得到初步遏制。但今天房地產調控政策面臨的約束今非昔比,不僅有經濟下行的壓力,還有債務壓力。資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此2019年的政策面更大可能性是中溫放松,預計明年的主要政策調整會有三點:

  第一,調控主體由中央轉向地方。2017年中央經濟工作會議就提出要明確中央與地方的事權,今年明確提出,城市地方政府是調控的主體,中央分類指導。調控主體的轉變是因城施策原則的延續和落地,地方政府針對本地房地產市場的發展階段和特定問題,發揮能動性,制定出適合本地發展的對策,更加有助于精準調控,科學調控。

  第二,調控方式由調控交易轉向調控供給結構。歷史證明,調控市場交易往往是影響需求釋放的節奏,通常是延緩或刺激需求釋放,盡管短期內可以實現政策目標,但會明顯打亂市場供需結構,抑制市場調節機制,引發其他問題。調節交易并沒有改變市場供給結構,并不能從根本上改變住房短缺或結構錯配的問題。今后政策會減少對交易環節的行政管制,限價、限售乃至限購政策可能會根據不同城市的情況作相應調整。

  第三,政府職能回歸到住房保障。經濟下行對流動人群、低收入人群的沖擊最大,住房保障更加重要。過去政府主要精力側重于住房市場的管理,今后可能從住房供給和住房保障方面進一步發力,比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源,為住房保障提供更多的財政支持等。

  - 市場預測:新房放量,二手觸底-

  01.新房放量

  2017年以來全國土地交易增多,新房新開工、在建和待售面積都達到較高的位置。北京、上海、成都、南京、武漢等城市新房供應數量都比較充裕,導致2018年新房、二手房交易結構向新房偏移。2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市,會對二手房市場造成分流影響。

  圖:全國商品住宅施工及新開工面積累計同比

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  圖:2018年北京新房成交占比月度走勢

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  02.二手觸底

  隨著限制交易政策的松綁,賣一買一的換房需求會更容易釋放,明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。隨著下半年來重點城市二手房均價的下跌,購房門檻降低,部分購房者開始入市,11月重點一二線城市新增客源量環比增加9%。外加政策放松的影響,明年二手房市場有望結束繼續下行的態勢。

  圖:重點一二線城市新增客源量走勢

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  03.一線底火與二線壓倉

  2018年末北京新房及二手房成交已經開始小幅升溫,在政策中溫放松的預期下,作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升,首次置業需求加快進入市場,帶動換房改善鏈條活躍。

  圖:北京新房及二手住宅成交總套數月度走勢

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  重點二線城市人口城鎮化進程加速,經濟增長速度相對穩健,具有較強的抗周期能力。隨著戶籍制度的進一步改革和購房資質的適度放松,更多的三四線城市居民為了獲得更優質的教育資源和就業機會,會優先選擇到省會城市購房落戶。年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢。預計隨著2019年調控政策的邊際改善以及新房供應的增加,2019年二線房地產市場將成為全國房地產市場平穩增長的“壓艙石”。

  圖:重點二線城市新房成交套數走勢

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  圖:重點二線城市二手房成交量走勢

  數據來源:貝殼研究院RealData數據庫

  本文由合作方供稿

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