皇庭國際以核心盈利資產置換虧損資產 盈利疲態初顯,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

皇庭國際以核心盈利資產置換虧損資產 盈利疲態初顯
2018-12-25

  訊12月24日皇庭國際(000056)發布公司資產置換暨關聯交易的公告,擬將所持同心基金22.34%股份置換重慶皇庭100%的股權。因交易對手皇庭集團及其下屬公司系本公司實際控制人鄭康豪先生控制的公司,故此項交易構成關聯交易。

  值得關注的是,此次關聯交易所涉及的置入置出標的資產的質量。根據公告顯示,皇庭集團擬置出的資產同心基金目前收益良好,但擬置入資產重慶皇庭廣場卻處于多年虧損狀態。不難看出,此次資產置換為上市公司擬用盈利資產置換實控人所持有的虧損資產。交易完成后,按照同心基金未來經營情況預測,置出資產將相應減少皇庭國際2019年歸母凈利潤約2900-4300萬。

  關于此次資產置換方案,存在三大問題值得思考:第一,皇庭國際究竟為何要用盈利資產置換虧損置產?第二,資產置換評估價格是否合理?第三,資產置換后,皇庭國際的經營發展變化將會發生怎樣的變化?

  盈利資產置換虧損資產明年凈利預計將減少

  此次交易的擬置出資產同心基金于2018年10月31日的股東全部權益評估價值為237,217.90萬元,本次置出資產同心基金22.34%股份對應的評估價值為69,101.57萬元。

  重慶皇庭于2018年10月31日的股東全部權益評估價值為6,558.54萬元,交易各方確認重慶皇庭100%股權本次置入價格為6,558.54萬元。

  置出資產和置入資產的評估價個差額已高達62,543.03萬元。經各方協商一致,本次資產置換對價剩余差額由皇庭集團及其關聯方以債權沖抵和現金支付的方式付清。

  其中,皇庭集團及其全資子公司重慶皇庭九龍對重慶皇庭持有的債權3.62億元,通過皇庭國際和皇庭集團下屬公司間的債權債務重組來沖抵以補償對價,抵消后重慶皇庭無須再償還該筆債務。各方債權債務抵消后本次資產置換剩余差額為2.63億元,該差額部分由皇庭集團或其指定的公司以現金方式付。

  僅以目前的數據來看,同心基金的盈利情況較為可觀。2016年度、2017年度、2018年1-10月實現凈利潤17,729.94萬元、24,481.37萬元、18,534.75萬元。

  與之相反的是,重慶皇庭在2017年度和2018年1-10月份卻處于虧損狀態,實現歸母凈利5776.15萬元、-563.19萬元。原主營房地產開發和銷售,前期虧損主要為房地產業務的拖累,目前已不再進行新的房地產開發業務,主要運營重慶皇庭廣場。

  重慶皇庭廣場開業之初原定位為以珠寶為主題的體驗式購物中心,但由于定位主題單一,商場出租率和人氣不夠理想,租金水平相對較低。2017年7月起,重新定位為片區最具特色的一站式精致社區購物中心。

  但由于皇庭廣場剛剝離房地產業務全面轉為商業廣場的運營,其仍存在較強的盈利不確定性以及運營風險。

  首先為引入品牌商戶和租金不達預期的風險。目前雖已有盒馬鮮生、大地影院、孩子王等主力店品牌入住,但其他品牌商戶還在陸續洽談中,因此存在業態調整招商不達預期和租金不達預期的風險。

  其次為持續經營的風險。購物中心的經營中,業態和商戶的調整是持續長期的過程,未來如果出現部分商戶在承租期內經營管理不善,無力支付租金或拖欠租金等情況,可能會對重慶皇庭持續經營能力造成不利影響。

  重慶皇庭置入公司后,因重慶皇庭廣場尚在培育期和調整期,公司存在經營情況和營業收入不達預期,導致重慶皇庭未來可能發生虧損的風險。

  本次交易預計在2018年年底完成,置入資產重慶皇庭后,因其為同一控制下企業合并,預計重慶皇庭2018年凈利潤約-700萬,將調減皇庭國際2018年凈利潤約700萬,置出資產投資收益預計為871.99萬。本次資產置換預計增加皇庭國際2018年歸母凈利潤約為172萬元。

  重慶皇庭未來的發展情況尚存較大不確定性,但將同心基金置換出后,對于上市公司業績的影響確實立竿見影的,預計公司19年的凈利將被大大削減。

  以歷史數據為基礎,按照同心基金未來經營情況預測,如本次置出資產后,將可能相應減少皇庭國際2019年歸母凈利潤約2900-4300萬。

  對于此次資產置換的目的,公司稱置出同心基金與當前金融市場變化和去杠桿及“脫虛向實”的政策背景相符,在此市場環境和政策背景下,同心基金未來的業績預計會受到影響。而置入重慶皇庭廣場符合公司長遠的戰略發展和規劃,隨著業態規劃調整和周邊環境日益完善,重慶皇庭廣場的盈利能力及物業價值均具有較好的上升空間。

  置出資產評估作價的可比公司的可比性存疑

  同心基金主要業務為再貸款、直貸、融資擔保、供應鏈金融、保理、私募股權等類金融類業務。

  本次置出實繳股份為54,880.92萬股,參考評估價值確定交易對應的價格為69,101.57萬元,折合每股為1.2591元。公司2015年底-2017年收購同心基金股份101,475萬股,其中實繳股份47,675萬股,收購成本為57,954萬元,對應實繳股份的每股成本為1.2156元,本次出售與收購成本每股增值0.0435元,增值率為3.45%。

  公司2016年對同心基金補繳部分股份4.3億,補繳后同心基金股份的成本按實繳出資約為每股1.1134元,本次出售與收購成本(含增資部分)每股增值為0.1523元,增值率為13.09%。

  本次交易上市公司選取3起轉讓金融業務資產的估值案例進行對比分析,案例標的分別為熊貓金庫、熊貓小貸、潤興租賃、富嘉租賃。

  值得注意的是,潤興租賃和富嘉租賃雖為類金融業務,但其主要為融資租賃,熊貓小貸因其貸款主要來源非自有資金。而同心基金主要業務為對外貸款和對外投資,資金來源主要為股東投入的注冊資本金雖然都為類金融業務,但具體從事的業務和商業模式有較大區別。

  由于金融業務的繁雜以及多樣性,在資產評估上留下了難題。同心基金的PE估值與可比公司的估值相差甚遠,平均值為41.69倍,同心基金PE值為12.79倍。

  基于目前的估值對比來看,同心基金不論是PB估值還是PE估值均低于平均值,或存在價值被低估的情況。而此交易的敏感點在于交易對手為實控人旗下的公司,此時低價將盈利能力可觀的資產置換實控人手中發展不確定性較大的虧損資產不免令人生疑。

  盈利能力顯疲態:扣非凈利首現下滑、營收增速放緩、毛利率下降

  此次置出的同心基金目前是上市公司盈利的主力軍。

  以18年半年報最新披露明細數據顯示,本期實現投資收益83,970,755.83元,占當期利潤總額的56.36%,其中主要是報告期內按權益法核算的同心基金的凈利潤。

  將同心基金置出后,上市公司的預計凈利也將被大大削弱,置入資產重慶皇庭廣場目前盈利能力不佳,未來可期但仍具有較大的不確定性與風險。同時,公司截至三季報公司的盈利能力疲態初顯,營收驟然放緩,毛利率小幅震蕩,扣非凈利也出現了近幾年的首次下滑。

  數據顯示,18年三季度公司實現營業收入6.85億元,營收增速為22.31%,2017年度實現營業收入7.02億元,營收增速為115.53%。可見上市公司在17年營收實現爆發式增長后,增速驟然放緩。

  公司的毛利率也由17年的67.08%下滑至64.81%,為上市公司自15年來至今毛利率的最低值。

  同時扣非歸母凈利潤也首現下滑態勢,三季度公司實現扣非歸母凈利潤1.48億元,同比下降4.47%。

  面對18年公司盈利已然出現疲態的下,此時將核心盈利項目同心基金置換出去,于公司未來業績而言可謂是一項挑戰。

  并且交易顯示,按照同心基金未來經營情況預測,如本次置出資產后,將可能相應減少皇庭國際2019年歸母凈利潤約2900-4300萬。

  屆時,重慶皇庭廣場能否因其一站式精致社區購物中心的商業廣場定位帶來巨大的盈利空間?也只能待后期觀看。

  目前在公司主營業務營收結構中,金融業務占比居于首位,公司此次將同心基金置出一方面為了持續發展商業不動產管理規模,另一方面是公司基于2018年以來金融監管政策和市場環境趨嚴的背景,預計類金融業務未來發展會受到一定的影響而做出的防御措施。

  此后,皇庭國際是否將聚焦主業發展,響應去杠桿及“脫虛向實”的號召,還需看公司未來發展的動向。

  (公司觀察文/茴香小油條)

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