政策持續收緊資金面壓力倍增 信托融資能否為房企“御寒”,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

政策持續收緊資金面壓力倍增 信托融資能否為房企“御寒”
2018-12-20

  2018年,隨著房地產市場不確定性增加及融資渠道持續收緊,房企融資難度加大,成本不斷上行,生存境況愈發窘迫。這種情況下,房地產信托成為開發商眼中的“救命稻草”。

  房企融資愈難

  2018年,多項防范房地產行業債務風險的政策出臺,房企融資環境持續收緊,資金面承壓。根據億翰研究社近日發布的數據,2017年上市房企平均融資成本為6.08%,而2018年上半年上市房企平均融資成本為6.43%,相比2017年增長0.35個百分點。

  從融資渠道看,4月出臺的資管新規進一步加強對險資、信托的監管力度,信托公司地產融資業務更趨審慎;銀行信貸政策也在細化房企指標,加強開發商分級管理,傳統的銀行“開發貸”成本也在上揚,上市房企尚且面臨融資渠道進一步收窄的現實,未上市房企融資更是難上加難。

  同策研究院首席分析師張宏偉告訴《》記者,當前房企融資最主要途徑仍是銀行“開發貸”,其他所謂創新型融資渠道規模很小,整體融資渠道已收窄不少。“房企除了通過‘開發貸’融資外,還可通過發境外債進行海外融資,但絕對規模很小;長租公寓或持有物業的房企可以做一些資產證券化(ABS),但絕對規模也很小;還有房企供應鏈金融ABS,絕對規模非常小。除了這些,其他融資渠道目前基本關閉。”

  張宏偉指出,未來資金面壓力加大時,房企可能采取降價,甚至賣股權、賣項目等方式來度過“寒冬”。

  信托融資“救命”

  房企艱難“過冬”之際,信托融資成為“救命稻草”。

  資深信托研究員袁吉偉對《》記者表示,從新增信托項目投行及存續項目投向看,房地產信托增速都高于其他投向。“這既與房地產調控深入,房企融資渠道收緊,對信托融資渠道依賴性上升,且房地產信托方式靈活多樣,可滿足房企拿地、項目開發、盤活資產等多種需求有關,同時也與房地產投向是信托公司風險把控較好的傳統業務、盈利水平較高等相關。”

  根據信托業協會的統計數據顯示,截至2018年三季度末,信托資金投向房地產業的規模有所上升,而投向金融機構、基礎產業、證券投資等領域的信托規模和占比都繼續下降。具體來看,投向房地產業的信托規模為2.62萬億元,較二季度末的2.51萬億元增加4.37%,較2017年三季度末的2.07萬億元增長26.57%;投向房地產業的信托余額在信托中占13.42%,較二季度末上升1.1個百分點。從新增數據來看,截至三季度末,當年新增投向房地產業的信托規模為0.64萬億元,比上年同期減少0.19萬億元,在新增信托資產規模中占比20.26%,較上年同期上升7.04個百分點。

  某信托公司高管對《》記者表示,近兩年,棚改、貨幣化分房等政策推動三四線城市房地產去庫存化進程,也提升了這些城市的房價。“在此背景下,房地產市場投資收益較高,風險可控,吸引了信托資金涌入。”

  不過,該高管認為,雖然目前房地產信托的資金占比較高,但這種增速是適當的。只是因為其他信托類產品增速放緩,才使房地產信托的擴容被凸顯出來。“此外,最近一兩年,傳統信托類產品監管趨嚴,如通道業務、政信合作等都受到限制,而房地產信托未被完全禁止,而是向更合規的方向發展。對信托業內人士來說,做房地產融資業務‘心里踏實’,也算一種理性選擇。”

  密切關注房地產信托風險

  袁吉偉表示,雖然房企可通過“開發貸”、發債、信托、資產證券化、房地產基金、融資租賃等渠道解決資金問題,但受嚴監管影響,各種融資渠道對房企資金需求的滿足程度不同,所以房企一般要開拓多種融資渠道,滿足不同資金需求。同時,不同規模的房企能應用的融資方式不一樣,中小房企融資渠道更狹窄,成本更高,受調控影響更大。

  “當前針對房地產信托的監管較為嚴格,部分房地產信托業務今年還因為違規受到處罰。而隨著房地產信托業務集中度持續提高,風險更被監管部門重視,若未來業務增速過快,可能受到監管窗口指導,這會給房地產信托業務帶來較大的調整要求。”袁吉偉指出。

  上述信托公司高管表示,雖然房地產信托風險可控,但隨著房地產市場調控,房地產信托增速在放緩,估計明年會維持現有規模,但不會大幅增長。“隨著政策調控,棚改、貨幣化分房等舉措逐漸減少,部分城市限購、限價,再加上三四線城市本身人口流出的現狀,去化速度減慢,‘秒光’、‘日光’盛景不再,這些地區的房價風險需要重視。部分城市房地產市場調控反而有松動跡象,表明地方政府穩市場的態度。未來信托公司應仔細斟酌,選擇合適的房地產交易對手。”

  “2019年房地產調控難有全面放松,尤其三四線城市將逐步進入下行階段。”袁吉偉認為,未來仍需關注房企現金流狀態及償付能力變化,不排除部分中小企業及三四線項目發生信用風險的情況。“但一般而言,房地產信托具有較充足的抵質押物,增信措施較可信,第二還款來源尚可,兌付難度不算大。”

  資金環境有改善跡象

  同策研究院發布的12月《40家典型上市房企融資報告》披露,其監測的40家典型上市房企本月債權融資方式包括:發行公司債(210.28億元,占比41.56%)、其他債權融資(91.69億元,占比18.12%)、境內銀行貸款(86.34億元,占比17.07%)、信托貸款(73.6億元,占比14.55%)、中期票據(43.42億元,占比8.58%)、委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。與11月相比,各債權融資方式融資額度均有所上浮。

  具體來看,12月發行公司債的上市房企融資總額達210.28億元,環比上漲8.05%,位居第一。其中,境內發行78.5億元,境外發行約131.778億元人民幣(約19億美元);采用創新型債權融資方式,12月融資91.69億元,占比18.12%,成為第二大融資方式,融資金額環比上漲16.21%;排在融資總額第三位的是境內銀行貸款,融資86.34億元,環比增加64.18%。12月,監測房企共發生8筆信托貸款融資,融資總額達73.6億元,環比上漲62.30%,位居第四。

  克而瑞地產研究近日發布的資本月報稱,11月多家房企的大額融資計劃獲批,從長期看,由于房地產市場的增長已明顯放緩,調控政策底部逐漸形成,因而近期政府對房企發債的審批趨于寬松。此外,12月房企與金融機構合作較頻繁,僅光大信托就和三家房企簽訂戰略合作協議,總額為400億元。正榮集團則與中山證券和興業信托分別建立了200億元和100億元的業務合作。

  國家統計局數據顯示,1—11月,房地產開發企業到位資金150077億元,同比增長7.6%,增速比1—10月回落0.1個百分點。其中,國內貸款21807億元,下降3.7%;利用外資102億元,下降30.4%;自籌資金50619億元,增長10.0%;定金及預收款49551億元,增長15.7%;個人按揭貸款21420億元,下降0.9%。

  交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹對《》記者表示,今年以來,房地產開發企業資金持續緊張,從近期房企的公司債發行量以及發改委關于支持房企發行企業債的信號來看,房企資金面略有松動跡象。“因此,不存在大型房企也出現資金鏈斷裂的危機。如果中小房企在兼并重組中被淘汰,是正常現象,有利于行業發展。”

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