成都本輪上行周期結束 近九成二手房業主下調掛牌價,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

成都本輪上行周期結束 近九成二手房業主下調掛牌價
2018-12-20

  自2016年10月以來,成都房價開啟了單邊持續暴漲行情,成都人亦被“房事”所困。

  在火爆的樓市中,成都購買新房搖號中簽率時常低至個位數,曾出現七萬人搶千套房,買房隊伍綿延幾公里“奇觀”。物極必反,欲使其滅亡,必先讓其瘋狂。隨后,成都發布了真正意義的“5.15”限購新政,當地瘋狂無序的樓市得以緩解降溫。

  據貝殼研究院成都分院最新報告指出,新政將限購對象由個人轉變為家庭,短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發,成都二手住宅成交中投資占比由9%降至3.2%。隨著新房供應的穩步回升,2018年10月二手房業主下調掛牌價格占比接近90%,2019年成都新房與二手房的成交比例有望恢復至65:35的水平。

  樓市進入下行盤整期

  2017年,成都新增落戶人口36萬人,在需求端源源不斷的擴大背景之下,土地及房源供給端卻在減少,新房成為“稀缺品”,二手房價格倒掛嚴重。

  2018年初,成都人的日常,不是正在售樓部交資料,就是在通往售樓部的路上;巨大的新舊房價剪刀差,使得擠破頭“搶”新房成為部分成都人的第二職業,甚至成為主業。

  彼時,全國有多個城市出臺了購房搖號政策,但像成都這樣超低的中簽率卻僅此一家。2018年3月,成都招商中央華城開盤推640套新房,超過40000人通過審核參與搖號選房,普通購房者中簽幾率不足1%;5月初,“捂盤”許久的中鐵青秀未遮山獲準銷售,登記搖號人數超過6萬人,但僅有1000余套新房可供出售。

  針對上述情況,5月14日晚間,證券時報.e公司獨家發布《成都樓市直擊:七萬人搶千套房,買房隊伍綿延幾公里,住建部緊急約談!》專題報道。

  在經歷了一天時間的醞釀和等待之后,5月15日晚間,成都市人民政府新聞辦公室旗下官方微信公眾號“成都發布”正式披露,成都出臺《進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。

  《通知》指出,為認真貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,切實支持合理自住需求,努力做到職住平衡,堅決遏制投機炒房行為,保持成都市房地產市場平穩健康發展。目前,借鑒其他城市成熟經驗,進一步完善房地產市場調控政策。

  證券時報.e公司記者注意到,相較此前限購政策,成都市樓市調控新政將限購對象調整為家庭,并納入12個月以上社保作為購房必備條件,且繼續實施分區域限購的政策。伴隨著“5.15”限購新政的推出,2018年成都樓市迎來了關鍵的市場轉折點,呈現出了前熱后冷的局面。

  12月19日,貝殼找房旗下貝殼研究院成都分院發布《2018年度成都樓市白皮書》指出,“5.15”前二手業主預期尚高,“5.15”后業主紛紛降價賣房;“5.15”前新房依舊全民搖號、市場火熱,“5.15”后新房中簽率快速回升、報名人數不足而直接認購的樓盤頻頻現身。種種樓市跡象表明,成都本輪上行周期已經結束,轉而進入下行盤整期。

  住宅逐漸回歸居住屬性

  “5.15”樓市限購新政施行之后,成都新房市場供需關系發生扭轉。”貝殼研究院成都分院院長張鍵如是表示,家庭二套限購后有資質的客戶驟減,而資金鏈吃緊的開發商于下半年集中推盤增加供應,市場供需關系發生扭轉,新房市場難現年初火熱境況。

  在接受記者采訪時,張鍵進一步指出,成都新房供應量大增,新房搖號中簽率持續攀高,以及二手房庫存的翻倍,使客戶選擇面拓寬。由此,二手房交易節奏隨之放緩,去化周期持續拉長。在此局面下,誠心售房或急售的業主只有選擇降價出售,才能快速回籠資金,成都樓市逐步進入久違的買方市場,住宅逐漸回歸居住屬性。

  據《2018年度成都樓市白皮書》披露,2017年及2018年上半年,受新房供應量縮減影響,二手房成交比例曾快速提升至50%。隨著新房供應的穩步回升,市場將回歸增量市場,2019年成都新房與二手房的成交比例有望恢復至65:35的水平。新房和二手的市場成交格局重返2:1的合理區間,改善新盤成為主流,二手成交日趨剛需,二手價格回歸理性區間。

  具體來看,一二手房倒掛價差從最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近,中心城區及天府新區新房甚至已經超過二手房成交均價。從數據來看,“5.15”限購新政使得市場話語權發生明顯扭轉,2018年5月~8月成都鏈家二手房帶看客源量長期低于帶看房源量,2018年10月二手房業主下調掛牌價格占比為87%。

  值得注意的是,“515”新政將限購對象由個人轉變為家庭,短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發,成都二手住宅成交中投資占比由9%降至3.2%。進而,投資客們將目光投至不限購的公寓市場,新建公寓市場一度火熱。但在2018下半年,隨著大量新房的入市、公寓價格攀升至較高區位,投資外溢效應逐步褪去,公寓成交見頂回落。

  貝殼研究院成都分院認為,下行周期中地段的重要性將進一步凸顯,2019年成都以圈層為基礎的價格階梯將逐漸回歸。針對成都二手房住宅各圈層后市價格區間進行預估,成都核心的錦江、青羊、武侯、金牛、成華、高新等一圈層價格約13000元/㎡~25000元/㎡;龍泉驛、溫江、雙流、郫都等近郊二圈層價格在8000元/㎡~15000元/㎡;此外,都江堰、彭州、金堂等三圈層則為5000元/㎡~10000元/㎡之間。

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