菏澤取消“限售令” 因城施策試探性放松,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

菏澤取消“限售令” 因城施策試探性放松
2018-12-20

  一個四線城市悄然發布的一份房地產調控文件,引發熱議。

  12月18日下午,山東省菏澤市住房和城鄉建設局發文,取消實施了一年的住房“限售令”。此舉既是全國首例,也是到目前為止,地方政府松綁調控的嘗試中,“尺度”最大的一次。

  在始于2016年的本輪調控政策中,各地出臺了包括限購、限價、限貸、限售、限商等在內“五限”政策。其中,“限售”是本輪調控的首創性做法,覆蓋范圍廣泛,被認為是此輪調控的標簽式特征。雖然菏澤是一個名不見經傳的小城,但取消“限售令”的做法,仍然引發關于調控政策松綁的猜想。

  12月19日早間,A股房地產板塊大漲,成為漲幅最高的板塊,但午后轉而下跌。其中,山東房企魯商置業觸及漲停板。

  19日下午,菏澤市住建局解釋稱,很多市民因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,受轉讓期限規定的影響,菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。因此,取消限售令是“為了防止商品住房價格出現大的波動,促進房地產市場平穩健康發展”。

  業內分析人士認為,作為一個典型四線城市,菏澤此舉既有個案因素,又有代表性價值。了解事件全貌,有助于管窺調控深入背景下,地方政府的心態。

  棚改的“福利”

  上述引發軒然大波的文件名為《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)。在文件的七項舉措中,前五項均涉及棚戶區改造,后兩項分別是“取消新購住房限制轉讓措施”和“降低市區商品房預售資金監管額度”,這也被視為松綁調控的舉措。

  2017年11月,菏澤發布18項強化調控的措施。其中即包含限售措施:“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”。

  新《通知》中取消的,正是這一條款,此時距離政策出臺僅有一年的時間。

  菏澤市位于山東西南部,下轄2區7縣。在山東省內,菏澤的經濟發展水平常年處于尾部。但近年來,菏澤的各項經濟指標增速頗高。菏澤市發改委的數據顯示,2018年上半年,菏澤的地區生產總值、社會消費品零售總額、城鄉居民人均可支配收入以及金融機構存款四個指標增速居山東省首位。

  近年來,菏澤還以大規模推進棚戶區改造而被熟知。官方信息顯示,2016至2018年,菏澤市列入棚改計劃37.2萬套,占山東省棚改計劃的六分之一以上,棚改任務連續三年位居全國設區市首位。

  截至今年10月,菏澤市三年累計實施棚改項目320個,完成征收37.6萬戶、5750萬平方米,開工及貨幣化安置41.3萬套,開工率110%。

  21世紀經濟報道記者獲取的一份曹縣(菏澤下屬縣)棚戶區改造文件顯示,縣城區域的大部分被納入棚改范圍,過去兩年間,這些范圍幾乎全被拆遷。“老城區全拆完了,成了一片大工地。”當地居民向21世紀經濟報道記者表示。

  按照“全市棚改任務兩年完成,‘三區’棚改任務一年完成”的要求,今年年初,菏澤市住建局還編制了“2018—2020年”新三年棚改規劃。其中,2019年全市計劃改造54個片區、12萬套,這一規模與2018年大致相當。

  大規模棚改帶來了巨大的經濟和社會效益。官方消息稱,近年來,全市棚改累計完成投資1500億元,帶動了建材、裝修、家電等消費,促進了上下游相關產業發展,對經濟穩增長發揮了積極作用。“建筑業企業發展到628家、從業人員15.8萬人,建筑業總產值320億元、同比增長36.1%。限上零售業裝修裝飾材料銷售額7.9億元、同比增長17.5%。五金建材、家具家電等相關行業也都有了較大增長。同時,帶動了20多個直接相關產業的發展。”

  在市場人士看來,棚改還極大刺激了當地的房地產市場和土地市場。

  易居克而瑞的統計顯示,2015年到2018年(截至12月18日),菏澤市土地出讓面積增長約4倍;土地出讓價款由43億元增長到450億元;樓面價由544元/平方米增長到1008元/平方米。其中,2017年和2018年,菏澤土地出讓規模明顯高于以往。

  與此同時,菏澤市的房價也明顯上漲。12月19日,當地房企人士向21世紀經濟報道記者表示,如今菏澤市區新開盤項目的均價多在6000元/平方米以上,部分高端項目價格達到12000元/平方米。這比一年前的價格近乎翻番。

  該人士還表示,貨幣化棚改的推進,使得菏澤市的需求大量釋放,購買力也大增。在菏澤下屬的一些區縣,很多擱置多年的老盤都得到消化,“一批瀕臨破產的開發商被救活了。”

  提振經濟或是終極目的

  2018年,菏澤樓市逐漸走向平淡。

  多位當地房企人士向21世紀經濟報道記者表示,今年以來,很多新房項目出現銷售困境,以往排隊買房的“盛況”不再出現。

  菏澤房產網援引一位項目負責人的觀點表示,“在2017年上半年,一個項目月銷80套以上才是好盤好團隊;2017年下半年,一個項目月銷60套以上就可以。到了2018年,上半年項目月銷40套以上就是好項目;而下半年一個項目月銷20套就可以及格。”

  市場急轉直下,源于去年末的一份調控文件。

  2017年11月,菏澤市人民政府辦公室發布《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》,提出18項調控措施,除“限售令”外,還包括差別化信貸、調整土地出讓方式、網簽備案管理、發展租賃市場、強化交易監管等一系列措施。這也被認為是菏澤史上最嚴的調控政策。

  前述房企人士認為,政策出臺后,政府部門發放預售許可證的速度明顯放緩,對預售價格的審核也更為嚴格。今年下半年,菏澤的市場供應一度處于低位。

  在需求端,他表示,雖然棚改帶來的需求紅利仍然存在,但總體規模已經明顯低于去年。同時,由于房價水平高,這些需求明顯被抑制,當前市場的觀望情緒十分濃厚。

  根據菏澤市統計局的數據,2017年,菏澤市城鎮居民人均可支配收入為24116元;今年前三季度,該水平為19954元。這與當地的房價水平已相差甚遠。

  對于松綁限售令的原因,12月19日下午,菏澤市住建局表示,有不少準備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償的市民,因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。

  菏澤市住建局表示,近年來,受轉讓期限規定的影響,菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動,促進房地產市場平穩健康發展,經過認真調查和評估,菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

  12月19日,上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,此次發文含義清晰。“限售政策的取消,給二手房房源的流通增加了更多的機會,房源增加是有助于穩定房價的,所以需要肯定此次調整”。同時,這一調整是基于這兩年樓市的新情況,符合市場規律和樓市發展規律,沒有不妥之處。

  12月19日,諸葛找房研究院則指出,菏澤取消限售政策是在經濟下行,市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下,地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大,取消限售能給予市場一定的信心,但對需求提振有限。

  該機構同時表示,取消限售政策的舉動也是政府希望通過取消限售,提高開發投資的積極性,從而促進房地產市場的發展,拉動經濟建設的需要。

  對于菏澤松綁“限售令”的影響,外界解讀不一。其中既有觀點認為這是樓市調控松綁的信號,也有分析人士認為僅是個案,不宜過度解讀。但市場的共識在于,隨著房地產市場的下行,各地均有松綁調控的動力。

  另據易居克而瑞的統計,今年9月至11月,全國100個主要城市的庫存規模連續三個月回升。納入統計的64個三四線城市,平均升幅為2.3%,平均去化周期為9.5個月。其中,供應規模加大、銷售節奏放緩是庫存增長的主因。

(文章來源:21世紀經濟報道)

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