今年下半年地產并購金額近500億元,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

今年下半年地產并購金額近500億元
2018-12-19

  信息時報訊(記者羅莎琳)受樓市調控政策的影響,今年以來,房地產企業銷售增速出現下滑,融資也大受影響,導致企業的流動性受阻,不少房企紛紛開啟了收并購之路。根據克而瑞研究中心的監測,2016年-2018年11月,房企并購交易849起,交易金額達9390億元。房企頻繁的收并購除了擴充地產業務之外,也極大助力了企業多元化發展。同時,據 數據顯示,今年6月以來,上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購,披露交易規模達到489億元。

  房企轉讓資產改善現金流

  調控重壓之下,房企控股權騰挪案例大量增加。尤其是進入今年下半年以來,房企并購整合愈加頻繁。據 數據顯示,今年6月以來,上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購,披露交易規模達到489億元。

  新城控股(601155)近日公告,公司關聯方上海萬圣及公司下屬子公司分別對12個標的公司進行現金增資共計42.52億元。新城控股表示,各標的公司均由新城控股負責運營管理,此舉旨在提高資金使用效率,實現公司的規模發展,提升公司的市場競爭力,促進公司可持續發展。

  此外,房企巨頭之間的并購也頗為引人注目。12月4日,備受關注的中糧地產(000031)與大悅城地產的重組方案獲得證監會審核通過。按照方案,中糧地產擬以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份,占大悅城地產已發行普通股股份總數的64.18%,交易預估價格約為147.56億元。這也是今年規模最大的一宗房地產資產騰挪案例。此外,今年9月底剛宣示“活下去”的萬科,低位掃貨卻一點也不含糊。10月初,萬科收購華夏幸福(600340)旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。隨后,萬科又獲得海航部分地產項目以及嘉凱城旗下5個項目,前述三項資產收購共計耗資76.24億元(含相關債務)。

  受樓市調控政策的影響,今年以來,房地產企業銷售增速出現下滑,融資也大受影響,導致企業的流動性受阻。信達證券指出,2018年前三季度,A股房地產板塊資產負債率為74.97%,較2017年上漲2.66個百分點,再創新高;現金流方面,今年前三季度,房地產板塊籌資活動產生的現金流量凈額為2441億元,同比下降32.48%;經營活動產生的現金流量凈額為-139.38億元。

  中原地產首席分析師張大偉指出,2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調控舉措來看,今年年末房企的資金壓力依然不減,而且這種趨勢還會延續到2019年,轉讓資產有助于改善相關企業的現金流。

  影響一:房企集中度繼續提高

  克而瑞沈曉玲認為,政策層面的持續利好將會大幅釋放收并購市場活力。對企業而言,并購是快速做大做強的重要手段之一,尤其是可以幫助企業解決在多元化業務拓展中的多種問題。今年9月以來,證監會持續出臺多項關于收并購政策,大幅取消和簡化行政審批事項,進一步提升基礎制度的適應性、有效性,發布多項監管問答和新聞發布,同時試點定向可轉債并購,深度促進收并購市場的繁榮。

  為進一步鼓勵支持上市公司并購重組,落實股票停復牌制度改革,證監會于今年11月修訂發布《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第26號——上市公司重大資產重組(2018年修訂)》。政策聚焦主要交易對方和交易標的核心要素的披露,不在要求披露交易對方業務發展狀況、主要財務指標和下屬企業名目;對海外并購、招拍掛等交易允許簡化或暫緩披露相關情況。而今年11月1日晚證監會發布有關試點定向可轉債并購支持上市公司發展公告,公告稱,證監會持續推進并購重組市場化改革。

  并購整合之下,房企集中度繼續提高。克而瑞數據顯示,截至11月,銷售超過千億的房企已有25家,其他各梯隊的銷售金額入榜門檻也明顯提高。而中小房企由于融資趨緊影響,資金承壓較大,銷售業績隨之下滑。 數據顯示,截至12月9日,目前已經有20家房企公布了全年業績預告,這20家房企主要為中小房企。預計預喜的企業數目達到了11家,占比僅為55%。

  影響二:快速增長企業規模

  收并購是快速擴大企業經營性業務規模的高效方式。與企業傳統的地產開發不同,例如環保、物業管理這類經營性業務的盈利點不在于一次性銷售,而在于對業務持續多年的經營。部分經營性業務還存在培育期較長或項目資源獲取存在一定難度的問題,因此直接收并購規模企業接手其業務一方面可以快速獲取項目增長企業規模,另一方面可以吸收其成熟的經營管理經驗從而將自身業務做強做精。

  國海證券的一份研究報告顯示,在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下,物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期,預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元,相比當前行業規模存在2倍以上的成長空間。“因此搶占市場,仍是當下物業公司最重要的戰略。”上述分析人士稱。對此,廣發證券的研究報告也指出,并購是物業管理公司重要的擴張手段。

  今年11月,碧桂園服務,宣布以約6.83億元的價格,收購5家物業管理公司股權。碧桂園服務方面指出,收購將使集團進一步擴大其業務規模及范圍,并增強其于市場的影響力及競爭力,符合集團的戰略發展需求;無獨有偶,11月26日宣布招股的佳兆業物業,其全球發售的所得款項凈額約為2.8億港元,其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場地位上與其相當的物業管理公司。“未來公司戰略將實施積極的并購業務,選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的,以快速在不同地區、不同領域擴充公司業務規模。”佳兆業物業相關負責人稱。

  顯然,通過上市融資加速擴張,正在成為越來越多物業管理公司的選擇。在佳兆業物業之前,已分別有彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅等9家物業管理公司登陸港交所。市場人士預計,未來將由更多房企分拆物業管理公司上市,行業整合的力度也將進一步加大。

  影響三:曲線布局滲透新型行業

  近年來,房企多條腿走路已經成為新的趨勢,但是部分業務準入門檻較高,比如在技術、人才儲備、銷售渠道、材料等方面存在一定的壁壘。對企業而言組建全新的團隊費時費力且最終效果具有不確定性。業內人士表示,通過股權收購借道成熟的人才團隊和產業鏈條來作為新業務起點既幫助企業新業務發展進入了快車道又避免了多走彎路的風險。

  10月29日晚間,融創中國控股有限公司發布公告,宣布以總代價62.81億元收購成都萬達主題文化旅游管理有限公司75%股權和萬達文化旅游創意集團有限公司100%股權,并中止原商業安排;日前,志在高新科技產業的恒大已累計注資超200億元于新能源汽車制造及銷售領域,其中對廣匯的大舉注資不僅幫助恒大手握了先進的能源汽車技術,其龐大的經銷網絡也幫助恒大打通了產銷一體的渠道。

  此外,克而瑞沈曉玲還表示,收并購可以幫助企業快速獲取業務特許經營牌照。部分業務例如金融、能源汽車領域由于受到國家的嚴格管控需要特許經營牌照,而這類牌照的申請往往需要至少一年以上的規模經營資質且通過率極低,個別牌照例如第三方支付已暫停發放。企業在布局這類業務時往往選擇通過收并購來借殼已經取得資質牌照企業進場。

  據悉,花樣年旗下的彩付寶自2013年成立至今,已累計獲得了包括第三方支付、私募基金、保險經紀、汽車租賃、典當、網絡小貸六塊金融牌照,其中小貸、典當等多塊牌照均來自于收并購方式獲取。

  風險:企業收購應謹慎選擇

  盡管收并購業務可以有效推進企業多元化,但也存在一定的風險,企業在收并購時應該審慎選擇。業內人士表示,對企業而言,股權收購本身也是一種投資行為,但是部分企業之所以愿意出售股權,是因為經營不善或者資金鏈承壓等問題,如何整合原有資源,將企業經營拉上正軌對企業而言是不小的考驗,根據融創中國2017年報,收購樂視導致融創計提出約165.5億元的損失。

  此外企業的管理和文化融合也十分重要,民企和國企或境外企業之間往往存在著管理理念上的差距,收并購后的文化管理導入也是企業應重點關注的問題之一。此外對房企而言,部分多元化業務領域和企業主業相關性較小,收并購進場時應謹慎做好業務理解和行業調研。

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