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十七年 這家房企為何只做寫字樓?
2018-12-06

  去年,“碧萬恒”三大巨頭齊齊沖過5000億銷售大關,行業一時為之驚嘆,至此,“規模”儼然成為大部分房企言必談及的詞語,“1000億、2000億……”沖刺目標層層疊疊,每家房企都不甘落后。

  在這樣一個求快、求大的高周轉時代里,創立于河南鄭州的楷林或許就是其中一個異類:自2001年成立以來,這家企業拋棄“短平快”的住宅開發,將自己投身于“資金沉淀量大、投資周期長”的寫字樓開發與運營管理。

  從2005年鄭州花園路上的第一棟寫字樓信息大廈面世,到金水路上的楷林國際、楷林IFC和楷林中心逐一崛起,在長達十七年的時間里,楷林用一棟棟精心打造的高端寫字樓,為城市發展注入活力。

  這種“十七年只做一件事”的執著態度為楷林贏得了不少的贊譽,也獲得了行業的認可,得以一個二線城市房企的身份,與另外六家一線城市知名房企共同參編《中國商務寫字樓等級評價標準》,并在2016年參訂《中國寫字樓物業管理指南》。

  十七年的沉淀,楷林已經形成寫字樓開發、運營、物管三大主營業務,在構成完整產業鏈條的基礎上,通過各大平臺相互聯動,實現資源的最佳整合。

  對于這家企業來說,“定義寫字樓標準”不是一句空話,這是在十七年慢雕細琢的發展中釀就的一份對產品、對質量、對品牌的自信。

  十七年發展與堅持

  2001年,河南人鄭新橋成立楷林,這位曾經就職于銀行系統的創始人,一直對寫字樓有著別樣的情結。

  在此前的媒體采訪中,鄭新橋曾多次談及:“我之前在金融機構的時候,就發現自己不管是在設計寫字樓還是選擇土地建設寫字樓上的興趣和了解程度,都高于其他方面。”

  他將這種興趣稱為“淵源”,帶著這種淵源,他拋棄了穩定高薪的工作,開始探尋寫字樓的發展道路。一次偶然的機會,他拿到了一宗商務用地,在克服了多重困難之后,如愿在2005年后建成信息大廈,這也是鄭州首座純正商務寫字樓。

  有了信息大廈積累的經驗,楷林于2009年完成了第二個寫字樓項目——楷林國際。這座位于鄭州的黃金地段的高端寫字樓采取了在當時領先中原乃至全國的現澆空心樓蓋技術、復合一體化保溫板以及空氣凈化系統等多項技術,從交付之日便被稱為“中原寫字樓的教科書”。

  至此,楷林已經在鄭州商務寫字樓市場上闖出一番天地,2011年,這家企業決定走出河南。

  恰巧,在那一年的博鰲房地產論壇上,楷林被“長沙先導控股有限公司土地推薦會”提出的“政府主導,企業運作”的模式吸引,在經過一番市場調研之后,決定將向外拓荒的第一站選址在湖南長沙。

  這就是長沙楷林國際項目的由來。這個矗立在濱江金融中心核心地段的純正商業寫字樓項目,總占地50.91畝,總建面28萬平方米,總投資30億元,3棟超高層建筑組成,樓高分別為110米、220米和170米,吸引了包括長沙銀行總部、吉祥人壽、三湘銀行全國總部等30余家知名金融機構的入駐。

  同時,楷林在鄭州,連續開發了楷林IFC和楷林中心等項目。數據顯示,截至目前,楷林投資開發了近30棟寫字樓,累計建筑面積約220萬平方米,成為國內唯一一家專注于寫字樓的企業。

  值得注意的是,以寫字樓開發為原點,楷林還致力于打造以“開發、運營、物管”三大平臺為一體的服務生態鏈。

  具體而言,2006年,楷林成立物業管理公司,在為業主提供完善的物業服務基礎上,整合投資客戶及租戶資源,提升寫字樓的品質。

  楷林房地產運營管理有限公司董事總經理王如民在2018博鰲房地產論壇上介紹稱,物業管理是寫字樓的“第二次生命”,目前,楷林已將物業管理的范圍從自己開發項目拓展到其他項目,“我們大概算算有670萬平方米的規模”。

  除此之外,2017年,楷林還成立了運營管理公司,打造房地產寫字樓全鏈條的管理模塊,涉及項目開發運營的全生命周期,包括前期策劃定位服務、工程管理服務、招商運營服務、物業管理服務,此外還包含投融資顧問等增值服務,目前楷林運營公司服務寫字樓及商務產業融合項目200萬平方米。

  2018年11月24日,上海楷林商務產業研究院成立。研究院立足上海,對標世界,專注商務樓宇及產業發展方向的研究,旨在不斷提升楷林策劃定位、設計建造、運營維護等建筑全生命周期服務能力。同時,還將與國內外專業機構合作,開展高品質寫字樓及相關產業空間標準認證體系的研究,共同打造人文、綠色、智慧的建筑及園區,搭建高效商務辦公的協同創新平臺,樹立現代化商務空間的示范標桿。

  寫字樓產業化未來

  “黃金十年”悄然遠去,地產江湖瞬息萬變,隨著銷售增長放緩、利潤下降等因素的浮現,曾經專注于住宅開發而一路馳騁的地產開發商來到了轉型發展期,開始將觸角伸向商業、物流、養老乃至農業等多方領域。

  行業格局在不斷改變,在以寫字樓為核心的基礎上,楷林也不斷地探尋經營模式的變化。王如民歸納道:“產業格局的改變、行業的大勢所趨以及商務空間的演進是促使楷林尋求自我改變的三大原因。”

  具體而言,隨著產業的轉型升級,寫字樓的服務對象也發生變化。世邦魏理仕報告指出,在中國經濟加速轉型的背景下,金融業已成為推動服務業占比顯著增加的主引擎之一。此外,金融業與科技、新媒體、通訊(TMT)行業間的穿插影響又帶來了科技金融行業的崛起,持續催生新的增長空間。

  據其調查,近年來,經濟增長的相對穩健令金融類企業在辦公空間上的需求呈現明顯回升,而(TMT)企業的迅速發展,持續吸引海量資金聚集,并在短期內大量增加員工數量,辦公空間需求隨之上升。

  與此同時,隨著國家調控的不斷升級,在當下的土地出讓中,單純的住宅地塊極為罕見,商務配套地塊成為常態,包括購物中心、寫字樓在內的商業地產項目接連出現,這是行業的一大趨勢;除此以外,商務格局不斷變化,產業聚焦給區域帶來的經濟效應也越發明顯。

  對市場有了較為明確的判斷之后,楷林也一直在思考,圍繞著寫字樓開發,未來的路應該怎么走?

  2011年打造的長沙項目帶來了極大的啟發。王如民介紹,楷林在長沙開發了30萬平方米寫字樓,其中一棟以優惠價格出售給某銀行總行。該總行進駐之前,它在該區域的所有網點給當地帶來的稅收只有3200萬元,進駐之后,今年上半年給當地帶來的稅收是5.48億元,今年年底預計突破11個億。

  這個結果,使楷林團隊意識到了產業所能帶來的巨大價值,比如稅收大幅度增加、新增就業機會、產業鏈聚集以及區位價值的提升等。

  事實上,一棟運營得當的寫字樓,就像一個磁場,有著強大的輻射擴散作用,能不斷吸引著人流、物流、資金流、信息流,刺激著周邊地區的餐飲、休閑、購物等產業,產生巨大的財富效應。

  2013年以前,長沙整個城市也沒有成熟的金融中心。5年后的今天,楷林國際引進了湖南本土四家金融總部的三家,以及三十多家金融機構,這些入駐企業帶來的稅收占到當地總稅收的20%,一舉奠定了湖南金融中心的區位價值。

  除了實現產業聚焦,提升區位價值外,實行產業化的寫字樓對入駐企業也有著資源鏈接的作用。業內人士認為,寫字樓物業本身是對辦公企業空間的聚集,傳統物業載體的價值與企業的關聯性不強,但是行業聚集的產業樓宇則可以增強相關企業的吸附性,實現資源的共享和連接。

  王如民曾經舉過一個例子,三一重工以及吉祥人壽保險公司都是楷林的客戶,楷林相當于是搭建了一個平臺,“雙方認知之后,三一重工的保險交給了吉祥人壽,吉祥人壽也用它的險資進行了三一重工的產業投資,這就是開發商、運營商給客戶帶來最大價值的地方。”

  在實現寫字樓入駐客群產業化的過程中,楷林也完成了“雙重轉變”——第一是轉換思維,實現從重資產開發到輕資產運營的思維轉變;再者是轉變心態,過去做房地產開發普遍是甲方心態,現在做輕資產運營,需要的是管家心態。

(文章來源:觀點地產網)

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