新城2000億彎道狂奔背后,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

新城2000億彎道狂奔背后
2018-12-06

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  當碧萬恒等頭部房企進入規模發展的穩定期,位于第一梯隊后半部分的房企競爭開始變得白熱化。

  撇開融創與保利的第四之爭,中海、華潤、龍湖等老牌房企平均20%左右的平緩增速,無疑給了新晉千億房企超車的可能。

  從截至目前的表現來看,新城控股成為其中最突出的追趕者。2016年開始將布局向全國推開,不到3年時間,新城控股的銷售額就從2015年的320億元躍升至2000億元大關。

  根據12月5日發布的銷售報告,2018年11月,這家來自江蘇常州的房企完成銷售172.26億元。而截止2018年11月30日,新城控股累計合同銷售金額已達到1985.65億元,比上年同期增長88.58%。

  盡管與此前翻倍的增長速度相比,這一增速有所回落,但從觀點指數榜單中的20強到15強,再到如今擠下龍湖、華潤等成為8強,新城的速度也足令市場側目。

  在資本市場,新城控股的股價也不斷上揚,從2016年底每股11元上下一路飆至今年年初時最高44.68元。雖然下半年來內房股估值有所回落,但對投資者而言,新城控股仍是A股市場的藍籌股。

  然而持續繁榮時更需居安思危,高速狂奔的同時,市場和政策正在發生變化,當下的模式能否支撐新城持續快速發展?另外,高周轉之下,新城控股也面臨融資成本和凈負債率上升的風險。

  對此,新城控股高級副總裁歐陽捷在回應觀點地產新媒體時表示,在去杠桿、降債務的前提下,房地產企業的發展速度將整體放緩,但他相信公司還會保持相對較快的增長。

  歐陽捷談及,商業地產之外,公司也在尋找新的業績和利潤增長點,包括產業地產、養老地產等具有發展前景的業務都有可能是公司未來考慮的方向。

  規模“三連跳”

  回顧新城的發展,從偏居一隅到擠進第一梯隊,2015年是其規模開始發力的一年。

  這一年,已擁有港股平臺新城發展的新城集團,成功通過B轉A,以新城控股之名重回A股市場,打通A+H兩大資本平臺,為融資提供更多的渠道。

  同時,在當時國家倡導三四線去庫存的政策下,新城也在過去三年實現了規模接連翻番,據觀點指數統計,其銷售排名從2015年的20強一路升至2018年上半年的8強。

  其中,2017年,新城控股以1264億元的合同銷售額順利成為新晉千億房企,并實現營業收入405.26億元,歸母凈利潤60.29億元,同比分別增長44.89%、99.68%。

  事實上,過去兩三年三四線市場的利好,是不少房企實現規模和排名上升的重要推動力。

  截至2018年8月末,新城已布局87座大中型城市,擁有近400個項目,基本完成全國重點城市群、重點城市的全面覆蓋。

  具體的土地分布上,長三角一直是新城的深耕區域,同時按照其“1+3”戰略,在珠三角、環渤海和中西部地區進行布局擴張。另外,隨著規模不斷增長,新城在拿地上也變得更為積極,并嘗試通過招拍掛、收購和合作等多元化方式,拿地金額占銷售的比重超過50%。

  以2017年的新增土地為例,年內,新城共新增土地3,392.8萬平方米,拿地總金額達到893.5億元。

  其中,長三角地區新增拿地面積達到48%,另外中西部地區、環渤海地區和珠三角地區新增拿地面積占比分別為39%、7%和6%。從城市能級分布看,新城新增土儲中一、二線城市占比為35,三、四線城市占65%左右。

  即便在今年這樣的行業形勢下,新城在拿地也并沒有變緩的跡象。半年報顯示,上半年,新城新增61宗地,總建面達2073.93萬平方米,土地總金額490.6億元。

  值得注意的是,拿地擴張不可避免伴隨著高杠桿。反應是數據上,近3年來,新城的負債總額、資產負債率不斷上升,經營活動產生的現金流量凈額也多為負值。

  與此同時,今年以來市場和政策的變化,令業內對三四線的發展前景開始質疑,以此為規模路徑的房企是否還能維持過去的高增長?

  對此,歐陽捷則相對理性。據其分析,未來房地產市場將是“大穩小亂”的橫盤時代,預計未來20強房企的平均增速將在30%左右,其中部分房企還會保持相對較快的增長,這也包括新城控股

  此外,城鎮化的紅利并未結束,未來3-5年三四線城市都有比較好的機會,而新城控股進入的也是經濟相對發達地區的強三四線城市。

  住宅商業平衡術

  除廣泛布局,新城控股的高速增長更取決于其住宅+商業協同發展的戰略。

  具體而言,通過拿地價較低的商住綜合體用地,在項目期初期先建造可銷售住宅和商業,以覆蓋自持物業的拿地和建安成本,在可銷售部分的銷售額達到購物中心建造成本80%的標準之后,開始動工建造自持購物中心部分,最后以商業地產自持來收取租金,獲得穩定的現金流保證。

  有數據顯示,2017年,新城控股以純住宅形式拿地的平均樓面地價為3610元/平米,而以商住綜合體的形式拿地,平均樓面地價僅為2243元/平方米,這也是近今年新城平均拿地成本越來越低的原因之一。

  另據觀點地產新媒體了解,在2017年新城控股整體1265億元的銷售額中,吾悅廣場商業綜合體中的配套住宅及可售小商鋪銷售金額約占30%。而在公司的總體營收構成中,住宅銷售收入和商業銷售收入的占比也十分接近,分別為54%和42%。

  截至2018年11月末,新城在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到90座,分布在上海、廣州、天津、重慶、南京、海口、長春、西安等國內74個大中城市。

  根據新城的計劃,到2020年,吾悅廣場的數量將達到100座。從目前的擴張速度來看,這一目標或許不難實現。

  不過,與住宅邏輯不同,自持部分的商業地產對企業在運營能力、金融工具使用上提出不小的考驗。

  雖然前期的銷售部分可以覆蓋自持物業的拿地和建安成本,但購物中心投入運營后,同樣需要大量的資金沉淀,以保證現金流的平衡。如何滿足這一部分的資金需求,一方面不外乎用物業抵押做融資貸款,另外就是當下越來越多的資產證券化產品,例如CMBS,利用物業未來的租金收益做底層資產。

  但需要指出的是,商業地產的融資對物業本身有很高的要求,其中地段就是很重要的依據,而新城的吾悅廣場大多分布在二三線城市,要實現資產證券化面臨的挑戰不小。

  據觀點地產新媒體了解,截至目前,除江蘇常州和上海青浦項目曾被打包發行ABN外,新城還沒有更多成功的資產證券化案例。

  另一方面,在租金收益上,大多數吾悅廣場在近兩年才開業,尚未運營到成熟階段。2018年半年報顯示,僅有三座吾悅廣場租金及管理費收入超過5000萬元,其余的商業廣場普遍在2000-3000萬元之內。

  從行業環境而言,隨著國內商業地產進入存量時代,購物中心的增量見頂已經可以預見,在完成100座吾悅廣場之后,新城住宅+商業的路徑依賴能否一直延續,將是影響其規模能否保持增長的重要因素。

  歐陽捷就透露,商業地產之外,公司也在尋找新的業績和利潤增長點,包括產業地產、養老地產等具有發展前景的業務都有可能是公司未來考慮的方向。

(文章來源:觀點地產網)

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