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地產股年內已經超跌20% 傳遞樓市調整信號?
2018-07-05

  另外一些先知先覺的地產商則認為,地產股作為風向標,其連續下跌傳遞出的信號,是房地產市場3年多來的首次真正調整來臨了。

  與6月份房企銷售飄紅形成反差的是,地產股近期的表現不盡如人意。

  申萬房地產指數顯示,年初至7月2日,房地產板塊市值蒸發約5000億,市凈率創出五年新低。

  下跌帶來的負面效應隱現。如泰禾集團股票被重復質押融資,令股價承壓,華人置業投資恒大的浮盈也跌去不少,另外一些地產股已跌破凈資產。

  一些券商機構認為,目前地產股的跌勢還未停止。

  另外一些先知先覺的地產商則認為,地產股作為風向標,其連續下跌傳遞出的信號,是房地產市場3年多來的首次真正調整來臨了。

  從實體的市場來看,雖然房企上半年仍然銷售不錯,但近期房地產調控密集加強,多城收緊公司購房,龍頭房企普遍現金為王,如碧桂園正在退出一些非主流城市的財務投資型項目。

  中原地產首席分析師張大偉認為,今年將是房企4年來資金最為緊張的一年。

  下跌通道

  盤面上看,6月底至今地產股走勢疲弱。申萬房地產指數顯示,從6月25日開始下跌,地產股短短8日下跌約5%,而從年初至今已跌去20%。

  截至7月4日收盤,中珠醫療泛海控股、中弘股份等18只地產股跌幅超過3%,南都物業新城控股等6個股跌超5%;泛海控股等跌停。

  連續下跌令地產股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬科A,現跌超26%,市值縮水超過800億元。此外,保利地產華夏幸福華僑城A等多只股票年內跌幅達20%。保利地產華夏幸福招商蛇口等10股A股市值縮水超過百億元。

  根據申萬近五年的房地產指數,截至7月3日,地產股市凈率為1.39倍,較7月2日的1.38倍略有回升,但總體仍處于極低的水平,跌破了五年最低值。該指數上一次處于低水平狀態是在2014年,市凈率在1.46-2.39倍間浮動,最低點在3月10日與5月9日,均為1.46倍。

  其中,信達地產福星股份市凈率均為0.65倍,世茂股份北京城建鐵嶺新城等10股市凈率在0.8倍及以下,冠城大通黑牡丹光明地產等6股市凈率在0.9倍以下,天保基建迪馬股份廣東明珠等8股在1倍以下。

  截至目前,已有超過20只地產股跌破凈資產。

  就市盈率來看,最近的數據也是逼近五年低點。7月3日,房地產板塊市盈率為10.63倍,與近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。

  隨著板塊的下跌,疊加股東的一些動作,令一些地產股股價壓力更大。7月2日晚間,泰禾集團發布關于股東股份質押的公告。泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司將持有的1.24%的股權質押。

  在此前不久,泰禾已進行了兩輪質押。泰禾投資持有泰禾集團6.094億股,占后者總股本的48.97%,截至7月2日,泰禾投資累計質押的股份數量為6.048億股,占泰禾集團總股本的48.60%,總質押率為99.24%。

  市場傳聞,泰禾投資向在職人員高息借款。7月2日,泰禾集團7月2日在互動平臺表示,泰禾集團沒有向員工借款或發售融資產品,也沒有相關計劃。公司現有資金能夠滿足償還到期借款和經營發展需要。

  此外,近期H股地產公司股價也持續低迷,中國恒大、碧桂園等今年以來也跌去了20%多,去年因投資部分內房股而大賺的機構浮盈開始縮水。

  7月3日晚間,華人置業發布公告稱,截至2017年12月31日,華人置業累計出資132億港元購買恒大股份,2017年12月31日賬面值為231億港元。其間并無購買或出售恒大股份。華人置業表示,受近期股市大跌的影響,公司投資的中國恒大股票累計未變現收益由2017年年底的99億港元,減少至2018年6月30日約40億港元,虧損約59億港元。

  截至6月30日,華人置業集團持有中國恒大集團合共857541000股股份,占已發行股本總數約6.5%。

  拐點來臨?

  近期地產股的走勢,與房地產銷售狀況并不一致,上半年房地產銷售市場一路高歌。

  據克而瑞研究中心最新數據,2018年上半年,TOP100房企整體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。

  龍頭房企中,碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一,緊隨其后的是恒大和萬科,分別為3040億元、3030.2億元,較去年同期分別增長24.5%和9.3%。

  但隱憂已經出現。從歷史來看,地產股一向領先于房地產市場,股價會率先反映市場回暖,或調整開始。

  從政策層面看,房地產調控還在持續收緊。6月26日開始,杭州、西安、長沙等地,先后暫停向企事業單位和其他機構銷售住房,成為調控的一種新手段。

  此外,住建部在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

  中金公司分析師張宇指出,房地產板塊短期仍提示超跌風險,主要因房企資金面風險尚未充分釋放。

  當前監管層面對房企境內信用債、海外債、非標融資等融資渠道均有趨嚴態勢,而三季度起境內信用債又將進入償付高峰期,房企下半年現金流壓力不容小覷。類似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發生,進一步壓制本就相對脆弱的市場情緒。

  此外,人民幣匯率波動加劇,可能導致部分資金恐慌之下拋出地產股,并引發聯動效應。

  不過,由于公募基金地產股持倉比例處于歷史底部(預計不足3%),張宇認為板塊拋壓有限。

  從個股來看,多位分析人士指出,此輪行業融資集中度的提升,將催生更多未來行業整合機會,從而利好龍頭房企加速搶占市場份額,并在中期維度開啟利潤率回升周期。

  多位房地產業內人士認為,去年3·17開始樓市調控至今,政策已經收緊了一輪又一輪,目前并未有放松的跡象;金融去杠桿仍然在持續,對房地產市場不利。

  從年初開始,超大型房企已經意識到房地產市場長期調整的風險,加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內部強調提升高周轉速度,快速回籠現金,近期綠城也強調了這一點。

  作為行業風向標,碧桂園最新的動態則是,退出個別三四五線的財務投資型項目,控制資金風險。財報數據顯示,截至2017年底,碧桂園已進入全國600個城鎮,項目資源超過1000個,其中合作開發達30%左右。

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