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房地產乍暖還寒
2018-07-04

  房地產5月份銷售開始回暖,龍頭房企加速搶占市場。

  在1-4月銷售面積和銷售額增速連續下降之后,1-5月份,全國商品房銷售面積和銷售額的增速開始好轉。

  在經歷了增速逐月放緩、景氣指數一路下滑后,全國房地產行業終于顯現了“一絲轉機”,但面對高企的土地價格,關鍵指標——房企的拿地積極性和個人按揭金額仍不見好轉。

  在市場和政策的力量角逐中,房地產行業的分化在加速。領先的房企正在加速擴大自己的優勢,中小房企的市場空間愈發緊縮。

  曙光初現

  從最直觀的銷售來看,2018年1-4月的房地產銷售情況非常不樂觀。

  從統計局的數據來看,1-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1-3月份回落2.3個百分點,這是該指標2015年6月份轉正以來的新低。這其中,住宅銷售面積增長0.4%,也是2015年6月以來的新低。

  銷售面積回落,銷售金額也相應減速。1-4月,全國商品房銷售額36222億元,增長9%,增速回落1.4個百分點,增速是2015年6月以來的新低。這其中,住宅銷售額增長9.5%,同樣也是2015年6月以來的新低。

  除此之外,房地產開發企業到位資金情況和房地產開發景氣指數都處于下行中。

  不過,到了5月份,房地產行業有了止跌的趨勢。

  根據統計局數據,1-5月份,商品房銷售面積56409萬平方米,同比增長2.9%,增速比1-4月份提高1.6個百分點,其中住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額48778億元,增長11.8%,增速提高2.8個百分點,其中住宅銷售額增長12.8%。無論是商品房銷售面積抑或銷售額,都有了明顯的回升勢頭。

  2018年1-5月份,全國房地產開發投資41420億元,同比名義增長10.2%。增速雖然比1-4月份回落0.1個百分點,但與2017年全年7%的增速相比明顯加快;與上一年同期8.8%的增速相比,同樣是加速增長。

  實際上,從2018年1-3月起,全國房地產開發投資增速就超過了10%,1-3月累計為10.4%,1-4月累計為10.3%。上次全國房地產開發投資增速超過10%還要追溯到2015年的2月份,之后一直是個位數增長。

  但在現階段回暖的既定事實下,房企的拿地積極性仍待釋放。

  房企銷售火熱少不了政策的助推,本輪去庫存的“主戰場”是三四線城市,棚改貨幣化安置是主要推手。

  2015年政府工作報告提出啟動新的三年棚改攻堅計劃,即2015-2017年完成棚戶區改造1800萬套。2017年,國務院再次提出第2個3年計劃,即2018-2020年3年再改造各類棚戶區1500萬套。

  2008年以來,棚改逐漸從實物化安置轉向貨幣化安置,而棚改貨幣化完全契合了地方政府偏好。國泰君安指出,棚改貨幣化安置比例從2014年到2017年經歷大躍進,從最初的僅9%左右大幅提升至2017年的接近60%,部分省市高達70%甚至90%以上,這在短期內大量釋放居民購房需求,房價全面上行。

  日前,國開行收緊棚改政策,市場風聲鶴唳,三四線城市的樓市將面臨政策拐點,在貸款收緊之際,依靠銷售回款的房企將雪上加霜。

  拿地降溫

  根據統計局統計,1-5月份,房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份為下降2.1%;土地成交價款3522億元,增長16.0%,增速提高2.4個百分點。

  以年為周期來看,自從2011年拿下44327.44萬平方米的土地后,房企購置土地面積基本處于下降中,2012-2016年分別為35666.8萬平方米、38814.38萬平方米、33383.03萬平方米、22810.79萬平方米和22025.25萬平方米。2017年,房企購置土地面積25508萬平方米,已經是3年來的新高了。

  2017年,房企土地購置面積增速達到15.8%,2018年開局就直線跌至負增長,1-5月的2.1%增速已經是年內的最高增速,但也不到上年同期的一半。

  房企拿地的積極性下降與土地價格的一路走高或許有一定的關系。2012-2016年,全國土地成交價款分別為7409.64億元、9918.29億元、10019.88億元、7621.61億元和9129.31億元,2012-2016年的土地均價分別為每平方米2077元、2555元、3001元、3341元、4145元,2017年為5349元。

  而2017年全國土地成交價款13643.39億元,均價進一步上漲至5349元,即6年時間土地均價漲幅超過一倍,但房價漲幅并沒有跟上。

  2012年,全國商品房銷售面積111304萬平方米,商品房銷售額64456億元,即2012年商品房均價為每平方米5791元。2017年,商品房銷售面積169408萬平方米,商品房銷售額133701億元,即2017年商品房均價7892元,漲幅不到一半。

  除了拿地減速外,反映消費端的個人按揭貸款也開始呈現負增長。2012年,個人按揭貸款首次突破萬億達到10523.87億元,2013-2017年個人按揭貸款分別為14033.26億元、13665.45億元、16661.65億元、24402.94億元和23906.31億元。除了2014年小幅下降外,2017年再度下降。

  實際上,2017年上半年時,個人按揭貸款為12000億元,還增長了6.7%,2017年全年卻下降了2%。可見2017年下半年以來,個人按揭貸款明顯呈現下降趨勢,這種下降的趨勢在2018年并沒有得到逆轉。

  1-5月份,全國個人按揭貸款9250億元,下降3.6%,這也是自2017年1-10月以來個人按揭貸款呈現連續下降走勢。當然,個人按揭貸款增速下降應該與各地提高首付比例有一定的關系。為了降低樓市熱度,不少地方都出臺政策提高首套房和二套房的首付比例,這也導致個人按揭客觀上的下降。

  看似轉暖的背后,房企資金壓力依然緊張。2018年1-5月,房地產開發企業到位資金62003億元,同比增長5.1%,增速比1-4月份雖然提高了3個百分點,但遠不及上一年水平。

  2014-2017年,房地產開發企業到位資金分別為121991億元、125203億元、144214億元和156053億元,2015-2017年的同比增速分別為2.6%、15.2%和8.2%。顯然2018年前5個月的資金到位情況明顯轉“涼”了。

  資金是房企開發投資的最重要影響因素,目前房企的主要資金來源渠道仍然較為單一,主要是銷售回款和銀行貸款。而2014-2016年房企資金中,來自國內貸款的金額穩定在2萬億元出頭,只有2017年時明顯增長到了2.52萬億元。

  開發商資金構成中增速最快的是定金及預收款,這也與目前房地產市場火熱的銷售直接相關。2013-2017年,房企定金及預收款分別為34499億元、30238億元、32520億元、41952億元、48694億元,增速分別為29.9%、-12.4%、29.9%、29%和16.1%,除了2014年下降外始終保持增長。

  2018年1-5月份,房企定金及預收款為20122億元,增長12.7%,是所有資金來源構成中唯一實現兩位數增長的;實際上,除了定金及預收款、房企自籌資金外,貸款、個人按揭和利用外資等資金來源全部處于下降通道中。

  正因為目前的銷售回款如此重要,房企才加快了周轉速度。數據表明,龍頭房企正在加快銷售速度,房地產企業之間的分化一步步拉大。

  龍頭加速

  如前所述,2018年1-5月份,全國商品房銷售面積56409萬平方米,同比增長2.9%,增速比1-4月份提高1.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.3%,住宅銷售額增長12.8%。

  與行業整體增速相比,領先者的增長速度明顯更快,龍頭房企正在加速搶占更多的市場份額。

  根據克而瑞研究數據,1-5月,TOP 100房企整體銷售規模達3.47萬億元,同比增長33.5%,繼續保持快速增長。其中,TOP 100房企5月單月銷售環比增長17.7%,為2018年以來最高。

  與全國住宅銷售額增長12.8%相比,TOP 100房企的增速較行業增速超出了1.62倍。而3家龍頭企業中,碧桂園(02007.HK)和中國恒大(03333.HK)在2018年1-5月的累計業績分別為3345.2億元和2552.6億元,同比增速分別達到了37%和39.5%;萬科A(000002.SZ)增速略有放緩,1-5月份的2392.2億元銷售額增長了4.9%。

  即使在百強內部,分化也開始明顯。2018年1-5月,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較上年同期均有所提升。其中,TOP 50房企門檻提升幅度最大,較2017年同期增長58.3%;TOP 3和TOP 30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%,達到了2392.2億元和305.5億元,規模競爭加劇。

  這一趨勢在克而瑞2017年發布的統計中就有體現。從金額門檻來看,TOP 30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%,TOP 50房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。而從面積來看,各梯隊中,TOP 20和TOP 30房企門檻提升幅度最大,分別增長42%和59%。

  不過,TOP 100房企的金額、面積門檻較2016年降低,表明百強房企內部格局也開始出現分化。而2018年前5個月,TOP 100房企銷售金額入榜門檻增幅最小,僅同比增長19.5%至62億元。這就是說,房企分化格局將會持續,規模房企集中度將繼續提升。

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