房地產行業:破囚徒困境 去杠桿走上正軌,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

房地產行業:破囚徒困境 去杠桿走上正軌
2018-06-29

  房地產融資有拿地、開發、銷售三個環節,其中只有拿地的融資,才是加杠桿,開發和銷售融資都是去杠桿。1)在房地產開發銷售環節當中,拿地、開發和銷售,這3個環節均有融資行為,但真正稱之為杠桿的,僅僅在于拿地環節。對于已有項目的開發融資,是為了后續通過預售回款來償還前期貸款,因此開發環節的融資本質上是去杠桿。同樣的,銷售環節的融資其實就是居民房貸,這對開發商來說也是去杠桿。2)高杠桿企業,就是高土儲公司,反之亦然。對房企來說,只有賣不掉的房產才是風險,因此,杠桿的表象就是土儲,考慮到風險與收益并存,土儲對于地產企業來說,也是雙刃劍。

  杠桿就是潛在增速,房企爆發增長都來自于擴充土儲,因此,拿地融資是房企的必爭資金,目前市場陷入高杠桿等于低風險的囚徒困境。1)由于拿地要求自有資金,但在非標業務當中,可以進行“包裝”,來達到拿地的目的,同時,一些債權性質的融資,如果沒有限制用途,也可用于拿地,例如債券中補充流動資金的部分。由于拿地資金監管較為嚴格,導致拿地融資的利率較高。考慮到目前開發商毛利潤率在30%左右,實際可承擔的利率成本也較高,就導致了開發商對利率成本的高低不不十分看重,決定開發商的融資環境松緊程度的,就在于是否能融到用于拿地的資金。2)在目前的國內金融市場,用于拿地的資金被限制為債券中的補流部分、自有資金、銷售凈利潤和真股權合作,在定增停發、IPO暫停的背景之下,國內融資市場較難融資拿地,因此,今年以來,海外發行債券的力度就大幅增加,而海外債在拿地方面,就有余地。3)高杠桿意味著高土儲,也就是銷售的高增長,對應低風險,這種高杠桿與低風險的并存,需要行政手段來打破。

  開發和銷售端的融資預計會寬松,便于去杠桿的穩步進行。開發環節的融資大部分都是銀行表內融資,利率相對較低,因為開發的目的是為了獲取預售證,一旦銷售后,這部分貸款就會轉化為居民房貸,因此,這兩類貸款具備嵌套性。考慮到要去杠桿,因此開發端融資預計將略寬松,以便于將土地轉化會商品房推盤,同時,居民信貸端也將在滿足正常購房需求下略寬松,以達到企業去杠桿的目的。

  預計Q3將因為拿地下行帶來地產投資下行,而銷售則會因為推盤而反彈,去杠桿走上良性循環,板塊將在7月后迎來基本面反彈。高拿地投資意味著企業仍然在加杠桿,而目前全行業的高杠桿,也就意味著實際情況是行業高庫存、并非低庫存狀態,因此,目前的政策導向,就是將這部分庫存引導入市、并消化掉。考慮到海外債的限制將進一步壓縮拿地融資,地產投資中的拿地增速下行降帶來投資下行,但推盤增加疊加去化率高位,將迎來銷售反彈,我們預計將在7月中旬結束短期的政策博弈,進入到基本面反彈區間,推薦萬科A、保利地產招商蛇口華夏幸福

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