房地產行業:恐慌過后地產股配置價值依然凸顯,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

房地產行業:恐慌過后地產股配置價值依然凸顯
2018-06-27

  事件

  近期市場上有傳言全國棚改叫停,國開行停止發放棚改貸款。有媒體報道,國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限,此前在分支行可以簽訂的,現在必須總行審批,但并未暫停所有棚改項目,目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外,過去棚改以貨幣安置為主,今年以來多以實物安置為主。

  點評

  棚改“一刀切”暫停并不屬實。據我們了解,多數三四線城市的存量棚改項目貸款正常發放。根據開行最新回應,開行今年發放棚改貸款4369億元,有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設,目前各項工作正在有序開展。由此來看,棚改“一刀切”暫停的傳聞并不屬實。棚改總量包括貨幣化安置和實物安置,2015-2017年棚改總量1800萬套,住建部規劃2018-2020年棚改總量1500萬套,2018年規劃的棚改規模為580萬套。我們認為,未來三年棚改總量實際上不會發生太大的變化,其中實物安置部分可能越來越多,而推動房價的是棚改貨幣化部分,這部分可能會下降。

  三、四線對棚改貨幣化的依賴程度已經降低。分城市看,各城市棚改推進方式并不一致,貴陽棚改資金5月還在正常發放,而岳陽棚改資金早在今年1月就停止發放了,并且出現了由實物安置替代貨幣化安置的情況。由此來看,棚改項目審批會考慮地方政府財政狀況,原則上要求項目自身達到收支平衡,對于當地房地產市場也會有所考慮。銷售方面,部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降并沒有讓這些城市的商品房銷量快速下行,我們認為這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫存快速下降,同時激發了本地的的改善性需求和周邊縣城城鎮化提速,這些城市對于棚改的依賴程度已經降低。此外,三、四線棚改貢獻度下降的同時,更低能級城市棚改后續的棚改貨幣化的去留是關鍵,值得關注。

  恐慌過后,地產股配置價值依然凸顯。目前地產板塊的估值已經降到11倍左右,為3年來的新低。萬科、保利等主流地產股估值處于歷史低位。從目前來看,地產板塊不太可能出現低于10倍的情況。2014年銷售變差導致市場擔憂加劇,股價快速下行。但當年結算主要是2012-2013年的項目,當時銷售仍處在高位,EPS上行,二者綜合導致了2014年地產股的估值陷阱。但與2014年相比,今年銷售去化率維持高位,銷售端保持較高增長,業績穩定釋放,很難出現2014年的極端情況,恐慌過后,地產股的配置價值依然凸顯。

  風險提示:國內經濟持續走弱;國內房貸政策繼續收緊。

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