房地產行業2018年中期策略:三大預期糾偏小周期中有大機會,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

房地產行業2018年中期策略:三大預期糾偏小周期中有大機會
2018-06-26

  2018年上半年回顧:先揚后抑板塊估值下移

  2018年地產板塊整體先揚后抑,年初大幅拉升,隨后又快速回落,估值不斷下移,已經降到12倍左右的歷史低位水平,龍頭地產股處于嚴重被低估狀態。2018年房地產市場進入到一個“混沌”狀態,市場對于政策是松是緊,銷量何時見底,融資收緊影響幾何,龍頭集中度空間還有多少產生了不少的分歧。我們的下半年房地產投資策略就從這幾個分歧中糾偏,重新結構新的投資框架。

  糾偏一:不是需求端的松緊,而是供給端的改善

  上半年市場對于需求端調控政策是松是緊爭議頗大。我們認為需求端的大幅寬松暫難期待。由于低庫存下存在價格上行風險,將推動中央和地方政府推進供給端政策的放松,比如加大土地供應量和放松預售證監管。我們可以看到,2018年1-5月100大中城市住宅類供應土地規劃建筑面積為2.30億平方米,同比增長35.40%。尤其在二、三線城市,土地供應量明顯增加,但土地溢價率保持低位。此外,如合肥、武漢等城市預售證審批條件上進行了微調。

  糾偏二:一、二線見底回升,三、四線保持韌性

  在2017年底前瞻2018年地產市場時很多投資者做出了一、二線銷售保持韌性,三、四線銷量銷售大幅回落的判斷,這主要是出于棚改貨幣化安置走弱的擔憂。我們認為,今年以來一線城市由于調控保持高壓,銷量走弱,但已經基本見底。二線城市銷售出現見底回升的跡象。受益于棚改政策落實,PSL投放超預期,三、四線城市依然保持韌性,對于2018年商品房銷售不悲觀。

  糾偏三:從融資到土地再到銷售,龍頭房企集中度繼續提升

  近幾年行業集中度提升的主邏輯已經獲得認同,但經歷了2017年的快速提升后,大家對未來還有多少提升空間抱有疑慮。我們統計發現,2018年一季度,TOP10、TOP50和TOP100房企銷售集中度分別為34.92%、64.94%和76.19%,較2017年分別高出10.75%、19.16%和20.81%,遠超市場預期。我們認為,融資收緊大環境下,融資集中度將助推土地集中度,進而帶來銷售集中度提升。通過國際比較可以發現,行業龍頭集中度提升仍有空間,龍頭房企仍將顯著受益。

  投資機會以及標的推薦

  2018年下半年我們給予房地產行業增持評級。建議投資者關注三個方向,一是龍頭房企的估值修復,相關標的為保利地產新城控股。二是區域性的主題機會,雄安主題相關標的為華夏幸福榮盛發展;粵港澳大灣區主題相關標的為華僑城A和招商蛇口。三是長租公寓主題,相關標的為世聯行光大嘉寶

  風險提示:國內經濟持續走弱;國內房貸政策繼續收緊。

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