另類融資興起 行業并購加速,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

金投資訊

另類融資興起 行業并購加速
2018-03-20

  2月全國15個熱點城市新建商品住宅價格總體穩定銀行對開發貸愈加謹慎地產股機會不明顯

  3月19日,國家統計局發布的數據顯示,2月份,全國15個熱點城市新建商品住宅銷售價格延續總體穩定態勢。多數行業分析師認為,目前房地產行業資金面偏緊,未來或繼續回歸理性。A股市場上,經過年初的突然大漲后,地產出現持續回調,從總基本面表現來看,除部分低估值龍頭外,地產板塊整體機會并不明顯。

  昨日,國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀2月份70城市房價數據時稱,各地因地制宜、因城施策,繼續實行分類調控,保持政策的穩定性和連續性,70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。據統計局測算,2月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均繼續下降,降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。

  房企公司債將進入到期高峰

  “2018年下半年將步入房企公司債到期高峰,但從目前債市情況來看, 部分房企或難以實現以新債償還舊債。” 平安證券房地產行業分析師楊侃表示。根據記者了解,不少房企在銀行的融資難度增加,紛紛加大對資管計劃、信托產品等另類融資渠道的需求。

  “現在銀行的貸款是可以拿到的,但相比過去要難一些。特別是一些資質不好,或者對融資需求比較大的開發商,肯定需要開拓其他的融資途徑。比如近期的房地產信托就比較多。”一位開發商人士認為。

  用益信托數據顯示,今年春節后的三周里,集合信托共成立163款產品,成立規模為227億元,其中房地產信托產品成立39個,占比為募23.94%。募集資金超過73億元,占比在30%以上。這也意味著,近三分之一的集合信托資金投向房地產領域。

  廣州日報全媒體記者通過“好信托”網站也發現,目前在發行的信托產品中,多數預期收益率都不低,其中,光大信托-弘瑞6號在售的信托產品預期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-陽光城預期年化收益率為8.70%~9%。在另一家信托產品專業網站上,中江信托-金虎347號預期年化收益率更是達到9%~9.5%。

  房企整體到位資金增速回落

  國家統計局數據顯示,今年前兩個月房企整體到位資金2.40萬億元,同比增長4.8%, 增速較 2017年回落3.4個百分點。國內貸款增速為0.3%,較去年全年回落17個百分點。平安證券房地產行業分析師楊侃指出,房地產企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款。

  若2018年上半年銷售受阻,且銀行信貸依舊偏緊,不排除個別小房企面臨資金壓力,必須尋求信托等其他融資渠道。

  A股地產板塊整體性機會不明顯

  在A股市場上,房地產板塊借助于低估值和政策變化預期,從去年年底到今年年初出現一波大的反彈。

  萬科A股價在今年1月24日一度站上42.24元,但此后一路下滑,周一報收31.58元,下跌幅度超過25%。根據記者了解,有機構認為,雖然房地產板塊估值并不高,但鑒于行業基本面局面仍無明顯改善跡象,整體板塊的投資機會尚未出現,部分階段性機會主要集中在房屋租賃政策方面。

  3月19日上午,央行副行長潘功勝接受上證報記者采訪時表示,今年將就金融支持住房租賃市場發布相關文件,有望今年上半年出臺。對于公募房地產信托投資基金(REITs)推出的時間表,潘功勝表示,“正在與相關部門研究,希望能夠盡早展開試點。”

  住房租賃政策紅利有望給板塊帶來一定的刺激,“但行業整體機會并不明顯。”廣州一位私募人士對廣州日報全媒體記者表示。

  行業分析

  商業地產行業并購或增多

  “今年以來,不少商業地產項目反映銀行融資持續收緊。”昨日,廣東省商業地產投資協會會長黃文杰告訴記者,受此影響,商業地產開發商一方面另辟其他融資渠道,另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專家預計,未來行業并購案例將增加,集中度將提升。

  銀行對商業地產放貸更謹慎

  據了解,中山市一家位于市區的購物中心,地理位置不錯,開業兩年多,如果進行場地改造、品牌調整等,發展空間很大。但是,受資金困難為主的各種原因困擾,開發商只好找到有實力的公司合作介入經營。

  交行金融研究中心高級研究員夏丹告訴記者,實際上,近幾年銀行對商業地產貸款都很謹慎。而今年在銀行貸款規模整體收縮的情況下,商業地產能分到的額度更為有限。

  工商銀行廣州分行相關人士表示,在當前銀行資金市場總體偏緊的情況下,該行對房企的資金重點投向符合國家產業政策及廣州城市規劃布局,開發商綜合實力強、經驗豐富,項目資本金比例要求符合監管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項目。

  某股份制銀行廣州分行相關人士向記者透露,目前各家銀行對商業地產均持謹慎態度,一般只接受核心城區的抵押物且要求是非常優質的客戶,并需嚴格審核是否符合限購限貸的要求。

  另一家股份制銀行廣州分行也表示,對于經營性物業,目前主要支持以下幾類項目:一是針對轄區內一、二線城市核心地段,擇優選擇穩定運營時間較長的酒店類項目;二是一、二線城市核心辦公區域的辦公寫字樓;三是一、二線城市居住區內以互動型、體驗型業態為主的新型商業綜合體等物業。

  鼓勵進行資產證券化

  據夏丹分析,收緊商業地產貸款是因為當前國內商業物業供過于求的局面導致。黃文杰也認為,現有已開發的物業的招商和租賃都不盡如人意。

  據贏商大數據中心統計,2017年全國計劃開業購物中心970個,實際新開504個,總體量超4600萬㎡,開業數量創歷史新高;同時,466個項目延期開業,開業率下降至52%,連續5年微幅下跌。

  自2014年后,購物中心供應增速放緩趨勢明顯,商業體競爭更為激烈,預計未來開發商對增量商業市場持更為謹慎的態度,盤活存量商業或將成為企業生存“最強助攻”。

  黃文杰認為,一方面銀行融資收緊,另一方面則是商業地產鼓勵進行資產證券化。

  “但是,不同傳統的融資方式關注資產的評估價值,資產證券化的融資方式更關注運營成果及變現值。”黃文杰指出。

  夏丹預計,未來,商業地產領域的并購案將更多,行業集中度提升。商業地產運營更考驗運營能力及資金實力。此外,還將有過剩的寫字樓或商業用途的用地等改成租賃住房相關性質。

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