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房地產政策局部改善提升行業估值
2018-01-09

  滬指昨日七連陽,收復3400點,其中房地產板塊持續向好,繼上周上漲7.69%后昨日再漲2.31%,泰禾集團三連板后遭臨停,萬科A股價再創新高,蘇寧環球沙河股份等個股均迎來兩個漲停板。房地產板塊大漲的背后是多地調控政策現邊際放松,此外靚麗的銷售數據對其估值及股價也將起到有力的支撐作用。

  多地調控政策現邊際放松

  新年伊始,房地產行業調控政策迎來了一些新的變化。1月1日,重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起征點將由13941元/平方米調整為15455元/平方米。1月3日,南京出臺針對符合條件人才放松限購。1月5日,蘭州出臺《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》,取消了部分偏遠地區的住房限購政策;對指定限購區域取消了社保證明和納稅證明,但增加了3年限售政策。而此前,武漢、長沙、鄭州、濟南等多個城市,也已推出類似的人才政策。

  “如果說人才類放松限購政策仍顯力度不足,那么蘭州新政則是實質性的放松政策,也契合中央‘因城施策、分類調控’的主旨。此外,蘭州新政在部分放開限售的同時加碼限售,將有效促進剛需、打擊投機,反映出調控已步入精細化、結構化管理的階段。”國信證券行業研究員分析認為,由于地級市政府性基金收入占公共財政收入超過50%的地級市有169個,蘭州新政不會是特例,限購放開政策有望持續落地,考慮到 “穩增長”、“去庫存”政策將持續推進,未來限購放開政策將有望在土地出讓收入依賴度較高、存庫較高的城市或區域展開。

  華創證券分析師袁豪也認為,近期地方財政壓力加大是地方政府頻頻試探松動樓市調控政策主因,這體現2018年中央對樓市調控基調有所轉變,從全面需求打壓向保障合理需求修正。其維持房地產小周期延長框架,并認為本輪供給端調控導致資源正快速向龍頭集聚,其中土地集中度大幅提升將預示后續銷售集中度猛烈提升,重申看多地產龍頭。

  龍頭房企銷售數據靚麗

  近日,萬科、恒大、碧桂園、融創披露了2017年度的銷售情況,數據極其亮眼。碧桂園超過5500億元,位列行業第一;萬科、恒大也均超過5000億元,分列二、三位;融創成最大黑馬,連超多家強敵,達到3600億元,排在第四位。大型房企的優勢愈加明顯,市場集中度進一步提升。在此背景下,業內認為龍頭房企整體估值水平仍有提升空間。

  由于房企的利潤表業績來源于前兩年繁榮期的銷售,國信證券認為2018年凈利潤的增長將較為顯著。其表示,歷史上政策改善時的復蘇期將是地產股提升估值的絕佳時期,如2009年上半年、2012年上半年及2014年下半年的大級別行情,因此目前時點有望將形成業績與估值雙提升的“戴維斯雙擊”。

  而國金證券分析師張斌卻認為,2018年的銷售總量上由于2017年的高基數會有一定回落,全國面積回落3%,總體成交金額維持不變。投資在棚改和三四線去庫存繼續推進的背景下,有一定支撐,判斷全年投資5%的增速。從開發商角度,資金面依舊緊張,2018年樓市小年,基本面扎實的企業能穿越周期,繼續看好。

  盤后數據顯示,一機構席位買入蘇寧環球1634萬元,一機構席位賣出3194萬元;泰禾集團方面,中銀國際重慶江北證券營業部昨日買入資金高達1.1億元。

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