三城松綁、四大利好、六股漲停!樓市新風向 吹燃地產股…,熱點題材,股票新聞,概念股,主力資金流入

三城松綁、四大利好、六股漲停!樓市新風向 吹燃地產股…
2018-01-09

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  自2017年12月18日以來,滬指已經錄得七連陽,而出人意料的是,領漲的卻是自股災回落以來,就沒有突出表現的地產股。

  機構觀點認為,較為便宜的估值、靚麗的銷售數據、飄紅的年報業績、限購松動預期等均為支撐地產股爆發的主要因素。

  而面對已經較可觀漲幅的地產股,有機構認為,無論從基本面角度還是流動性角度看,2018年上半年將迎來房地產板塊配置時點,板塊機會預計延續到2019年。

  銷售強者愈強

  2017年,在面對房地產市場調控的背景下,地產股企業的銷售卻意外大好,呈現強者愈強的趨勢!

  中國房地產開發商破天荒的出現了三個年銷售額突破5000億企業,分別是碧桂園、萬科和恒大,國內龍頭房企跨入5000億時代。

  融創中國和保利地產則突破3000億元,綠地集團和中海地產進入2000億梯隊,另外龍湖地產、華夏幸福金地集團、華潤置地、新城控股招商蛇口、世貿房地產等突破1000億銷售額。

  業內人士認為,各大房企高銷售增幅沒有懸念,成績單發布將進一步出發市場對于龍頭房企行業集中度持續提升的預期,同時將會遇見靚麗的結算業績,對其估值及股價將起到有力的支撐作用。在行業集中度持續提升過程中,龍頭房企整體估值水平仍有提升空間,股價也具備較大的向上彈性。

  而對于龍頭房企,調控不僅沒有影響其業績,反而令它們的銷售更上一層樓,華創證券認為,本輪供給端調控(預售證監管和土地調控)導致資源正快速向龍頭集聚,尤其拿地集中度出現猛烈提升料將推動未來2年銷售集中度的大幅跳增,預計主流15家房企銷售額集中度將由目前的32%提升至2020年60%,主流房企銷售額或再翻番。

  業績前景光明

  而銷售爆棚帶來的業績前景一片光明。中金公司表示,2017 年A 股龍頭房企業績增速估算值平均達20%以上,2018、19 年將進一步提升至25%左右。同時2018 年龍頭房企銷售金額平均增速預計將達40%,為其2020年及以后業績高增長提供有力支撐。

  中金公司指出,一方面,市場前期對政策理解的偏差逐步修正。近期住建部工作會議為2018年樓市政策定調,其中580萬套棚改計劃、三四線持續去庫存等說法明確解答了市場前期對政策端的疑惑和理解偏誤,預計將有力提振板塊情緒。另一方面,銷售端預期也將向上修正。判斷一二線城市銷售增速進一步反彈態勢將于2018年延續,而三四線市場銷售并無大幅下行風險。

  東方證券分析師竺勁認為,目前A股市場風格明顯看重現金流和業績確定性,預計未來銷售增長快,同時業績增長快并具備持續性的公司將獲得市場青睞。萬科作為房企龍頭,業績確定性和持續性有較大保障,因此在2018年投資價值將進一步凸顯。

  估值便宜

  而估值便宜也是不可忽視的一個重大因素,即使在大幅上漲后,地產股估值仍然十分便宜。以A股地產板塊超過1000億市值的公司為例,目前共有5家A股地產公司市值突破1000億,分別是萬科A、保利地產招商蛇口綠地控股華夏幸福。以動態PE(TTM)角度看,上述5家千億市值公司均在17倍以下,2017年PE普遍在10倍左右的估值水平,這一估值水平在A股處于行業低端,估計也只有銀行股估值比地產股低些。

  國金證券認為,2018年房地產企業業績釋放確定,目前龍頭平均估值10倍,部分第二梯隊高增速企業估值才8倍,估值修復仍有空間。從住宅銷售角度,依舊看好土地儲備豐富以及銷售高增長企業。高增長企業建議關注兩類:一是地產龍頭,受益于規模壁壘和資金優勢,拓展迅速,銷售去化率高,規模提升速度有保證;二是布局精準,在近兩年快速擴張,突破千億元或即將突破千億元的第二梯隊高增長企業。

  華泰證券也表示,我們認為政策邊際寬松依然需要服從 2018 年的房價控制目標,后續政策走勢有待進一步觀察。但整體來看將助于提升行業公司的估值修復。目前行業龍頭效應顯著,TOP50 房企的銷售增速大幅超越行業水平;同時業績確定性較高,TOP50 房企預售對業績的覆蓋平均達 1.6 倍;TOP50 房企中 A 股房企目前 2018 年預測 PE 均值為 10.8 倍,低估較為明顯。

  限購放寬預期

  而除了上述三大因素外,近期出現的限購松動預期也被視作地產股的一大利好!

  1月5日晚蘭州發布《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》,成為新一輪調控周期開啟以來首次官方發文明確放松限購的城市。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示,從蘭州的去庫存周期的數據來看,實際上還是比較高的,維持在17個月左右的水平。一般來說,一些熱點城市若是市場不錯,去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。所以對于蘭州房地產市場來說,市場過熱過半是集中在市區,對于一些近郊區和遠郊區以及郊縣,實際上去庫存周期還是比較高的。所以嚴格收緊限購政策意義不大。此次調整政策,也是考慮到郊區市場去庫存的導向,所以對于此類區域撤限購變限售,既去庫存也防范炒房,所以具有積極意義。預計后續對于一些省會城市來說,郊區市場的購房政策適當會放松,而市區房源不多且房價容易炒作,所以政策松綁可能性相對不大。

  隨后, 1月7日下午,南京市委市政府召開新聞發布會并出臺新規,高層次人才在南京無住房、購買首套房的,可不受戶籍限制。

  此外,據媒體報道,廈門市十五屆人大二次會議日前開幕,廈門市市長莊稼漢代表市人民政府作《政府工作報告》。報告提出,今年,廈門將健全完善房地產市場調控長效機制,推進租購并舉住房制度建設,實行差別化的調控政策,滿足首套剛需,支持改善需求,有效引導市場預期,加強商品住宅土地供應,加快商業地產去庫存,確保去化周期和房價控制在合理區間,全面加快地鐵社區等保障性住房建設,促進房地產市場平穩健康發展。

  嚴躍進對東方財富網表示,從此次政府工作會議來說,內容方面總體上是溫和中性的,并沒有要收緊或放松的跡象,總體上是堅持了政策持續性和穩定性的導向。但是從此類領域中可以看出一些新的創新,微調的動向很大。

  第一、從此次政策中可以看出,對于改善需求還是支持的,所以實際上若是后續一些大戶型交易不好,也不排除在首套房認定以及其他限購等方面還是會有小調整,但是預計島內政策放寬的可能性不大,島外部分郊區樓盤可能會有。

  第二、從市場結構看,提到了商業地產去庫存的概念,這個概念預計會引導商業地產轉變為租賃用地,但要在酒店式公寓或商辦兩用房上的調整會比較謹慎。

  第三、此次政策提到了地鐵社區保障房的概念,這是很大的創新,過去很多保障房其實是在郊區建設的,但廈門提到這一點,很務實,也是增加保障房性價比的導向。

  國信證券表示,過去僅一周時間內就有 3 城分別出臺 3 類房地產放松類調控政策, 給受持續調控略顯“寒意”的房地產行業帶來了“春”的氣息。如果說人才類放松限購政策仍顯力度不足,那么蘭州新政則是實質性的放松政策, 也契合中央“因城施策、分類調控”的主旨。

  國信證券指出由于地級市政府性基金收入占公共財政收入超過 50%的地級市有 169 個(詳見財政專題報告), 我們認為蘭州新政不會是特例, 限購放開政策有望持續落地, 考慮到“穩增長”、 “去庫存”政策將持續推進,未來限購放開政策將有望在土地出讓收入依賴度較高、存庫較高的城市或區域展開。

  而據初步統計顯示,此前 2017 年以來共有鄭州、南京、濟南、長沙、武漢、成都、昆山、東莞、西安等 9 城先后以人才引進和放開落戶的手段變相放松限購。

  對比上一輪周期( 2014 年 4 月)南寧率先放松限購后,47 個限購城市中共有 42 城跟進放寬,因此當前調控政策的邊際改善引發新一輪放寬預期。

  漲了這么多還能上車嗎?

  而面對已經漲了這么多的房地產龍頭股,現在上車是否還來得及?

  招商證券表示,務必要重視2018年房地產板塊超額收益機會。無論從基本面角度還是流動性角度看,2018年上半年都是房地產板塊最佳配置時點(超額收益區間起點),板塊機會預計將延續到2019年。從目前時點開始,一直到2019年,預計市場對地產板塊的關注度會繼續提高。

  招商證券指出,這輪地產板塊超額收益到底會延續多長,根據歷史上超額收益區間和行業周期的關系來看,起碼今年前3季度都是具備較好超額收益區間。

  但因為股票彈性比較大,短期上漲或有過猛,,這意味著在超額收益區間內, 股票出現調整反而是較好的布局點再次強調,請務必重視18年板塊超額收益機。

  平安證券表示,展望2018年,樓市景氣度仍維持在高位,預計主流房企銷售仍有望延續較佳表現。持續看好板塊投資機會,建議把握以下投資主線:一是融資渠道暢通、資金及管控優勢明顯,受益集中度提升的低估值龍頭萬科、保利、金地等;二是模式獨特或銷售靚麗的高成長個股華夏、新城、榮盛等;三是存在邊際改善或拐點的二線龍頭陽光城藍光發展等;四是兼具業績支撐的租賃主體概念股世聯行等。

  廣發證券認為,2017年由于區域調控政策的力度和范圍不斷提升,一線房企在經營上與資金上的優勢體現的更為明顯;2018年隨著部分城市的限購政策改善,行情將由一線房企向二線蔓延,重點推薦低估值、業績高增長的一二線龍頭房企。

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