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地產股大漲的邏輯
2018-01-08

  元旦節后A股迎來開門紅,地產板塊領漲A股,近期泰禾集團漲幅超過70%,保利地產2個月不到也上漲超過50%。在地產銷售大好的大背景下,A股地產板塊迎來集體暴漲,簡單分析下地產股特別是龍頭地產股的大漲邏輯。

  第一,2017年銷售大好。中國房地產開發商破天荒的出現了三個年銷售額突破5000億企業,分別是碧桂園、萬科和恒大,國內龍頭房企跨入5000億時代。融創中國和保利地產則突破3000億元,綠地集團和中海地產進入2000億梯隊,另外龍湖地產、華夏幸福金地集團、華潤置地、新城控股招商蛇口、世貿房地產等突破1000億銷售額。地產商銷售額的不斷突破,反映的是政府成功去掉了地產的庫存,目前地產商存貨占比顯著偏低。港股龍頭地產商碧桂園和恒大在銷售聯袂突破5000億之時,股價更是節節攀升,碧桂園(02007.HK)2017年上漲268%,中國恒大(03333.HK)則暴漲458%。

  第二,估值便宜。即使在大幅上漲后,地產股估值仍然十分便宜。以A股地產板塊超過1000億市值的公司為例,目前共有5家A股地產公司市值突破1000億,分別是萬科A、保利地產招商蛇口綠地控股華夏幸福。以動態PE(TTM)角度看,上述5家千億市值公司均在15倍以下,2017年PE普遍在10倍左右的估值水平,這一估值水平在A股處于行業低端,估計也只有銀行股估值比地產股低些。

  第三,市場偏好藍籌風格。2017年A股投資的主導方向是白馬股、藍籌股,類似貴州茅臺恒瑞醫藥伊利股份等白馬股漲幅驚人,貴州茅臺全年上漲113%,恒瑞醫藥2017年錄得82.5%的漲幅,伊利股份則上漲89%;超級大藍籌工商銀行也上漲了47%。而作為地產股龍頭的保利地產招商蛇口等則一直沒漲,保利地產直到2017年11月中才開始啟動上漲行情。也就是說香港的同行在暴漲,A股的同為藍籌板塊的同行在大漲,只有A股的地產龍頭股沒有表現,顯然這里存在認知的偏差。

  第四,地產股主營業務收入確認滯后于銷售。由于地產公司采用預售制度,所以雖然很多地產商銷售形式大好,但最終落腳到業績兌現上,會有一定時間的遲滯,比如萬科雖然銷售額突破5000億,但目前確認主營收入會滯后,截至2017年三季度,萬科的營業收入只確認了1171億元,可以預見2018年萬科將大規模確認銷售收入,從而報表凈利潤會暴漲。

  總結來看就是,A股的地產股尤其是龍頭地產股,面臨這樣一種情況,銷售表現大好,估值非常便宜,同行都紛紛大漲,業績很快將確認暴漲那等待A股地產龍頭股則只有補漲這一條路了。到了目前的位置,地產股已經漲了一大波了,很多投資者開始有風險意識,不敢追高買地產股了,那該如何應對呢?首先我覺得目前地產股在經歷一波上漲之后仍然很便宜,其次2018年地產股報表業績將迎來確認的高峰,高業績增長將持續刺激A股地產股。所以站在現在時點來看,地產股的上漲只是第一波,未來回調后仍可介入。

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