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利好共振 地產板塊迎來配置期
2018-01-08

  靚麗的銷售數據、飄紅的年報業績,行業集中度也在不斷提升……諸多利好因素賦予房地產板塊加速起飛的契機。申萬房地產指數昨日一騎絕塵,領漲其他所有行業,萬科A、金地集團蘇寧環球等龍頭板塊漲幅更集體居前。券商人士認為,無論從基本面角度還是流動性角度看,2018年上半年將迎來房地產板塊配置時點,板塊機會預計延續到2019年。

  年度業績飄紅

  克爾瑞最新發布的2017年年度房地產公司銷售排行,其中碧桂園、萬科和中國恒大分別位于前三,銷售金額分別為5500億元、5239億元和5131億元,同比分別增長78%、44%和37%,前三門檻已經突破5000億元。而排名第四至第十的房企分別是融創中國、保利地產、綠地集團、中海地產、龍湖地產、華夏幸福、華潤置地,前十大房企銷售金額門檻已經突破1500億元。

  此外,2017年銷售金額突破千億元房企數量達到17家,較2016年新增6家。

  業內人士認為,各大房企高銷售增幅沒有懸念,成績單發布將進一步出發市場對于龍頭房企行業集中度持續提升的預期,同時將會遇見靚麗的結算業績,對其估值及股價將起到有力的支撐作用。在行業集中度持續提升過程中,龍頭房企整體估值水平仍有提升空間,股價也具備較大的向上彈性。

  站在目前時點,華創證券認為,房地產小周期還將延續,并認為在本輪供給端調控(預售證監管和土地調控)導致資源正快速向龍頭集聚,尤其拿地集中度出現猛烈提升料將推動未來2年銷售集中度的大幅跳增,預計主流15家房企銷售額集中度將由目前的32%提升至2020年60%,主流房企銷售額或再翻番。

  估值修復仍有空間

  根據相關估算,2017年A股龍頭房企業績增速平均達到20%以上,2018年、2019年將進一步提升至25%左右。同時2018年龍頭房企銷售金額平均增速預計將達到40%,為其2020年及以后業績高增長提供有力支撐。

  房地產板塊正引來持續性預期上修。中金公司認為,一方面,市場前期對政策理解的偏差逐步休整。近期住建部工作會議為2018年樓市政策定調,其中580萬套棚改計劃、三四線持續去庫存等說法明確解答了市場前期對政策端的疑惑和理解偏誤,預計將有力提振板塊情緒。另一方面,銷售端預期也將向上修正。判斷一二線城市銷售增速進一步反彈態勢將于2018年延續,而三四線市場銷售并無大幅下行風險。

  而截至2017年三季度末,地產板塊公募基金持倉比例僅3.1%,處于近十年低點。行業龍頭如萬科、保利股價僅對應10.2/8.5倍2018年市盈率,估值優勢顯著。并且,截至2017年末,地產板塊估值水平依然低于一年及三年中樞水平,相對全部A股PE及PB折價分別為17%和1%,但若剔除銀行股,板塊PE及PB折價率為42%和21%。

  另外,港股中龍頭內地房地產股2017年已經表現出強勁的補漲走勢,估值水平已經從過去的4-5倍數左右提升至10-12倍水平。2018年估值提升具備空間和基本面支撐。

  國金證券認為,2018年房地產企業業績釋放確定,目前龍頭估值10倍,部分第二梯隊高增速企業估值才8倍,估值修復仍有空間。從住宅銷售角度,依舊看好土地儲備豐富以及銷售高增長企業。高增長企業建議關注兩類:一是地產龍頭,受益于規模壁壘和資金優勢,拓展迅速,銷售去化率高,規模提升速度有保證;二是布局精準,在近兩年快速擴張,突破千億元或即將突破千億元的第二梯隊高增長企業。

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